Τοποθεσιακή απαξίωση - Ορισμός, εξωτερικοί παράγοντες, παραδείγματα

Η τοπική απαξίωση είναι ένας τύπος απόσβεσης Μέθοδοι απόσβεσης Οι πιο συνηθισμένοι τύποι μεθόδων απόσβεσης περιλαμβάνουν ευθεία, διπλό φθίνουσα ισορροπία, μονάδες παραγωγής και ψηφία αθροίσματος ετών. Υπάρχουν διάφοροι τύποι για τον υπολογισμό της απόσβεσης ενός περιουσιακού στοιχείου. Τα έξοδα απόσβεσης χρησιμοποιούνται στη λογιστική για την κατανομή του κόστους ενός ενσώματου περιουσιακού στοιχείου κατά τη διάρκεια της ωφέλιμης ζωής του. σε ακίνητη περιουσία που προκαλείται από παράγοντες διαφορετικούς από το ίδιο το ακίνητο. Οι παράγοντες μπορεί να είναι περιβαλλοντικοί ή άλλοι εξωτερικοί παράγοντες που εμφανίζονται στην τοποθεσία του ακινήτου.

Τοποθεσιακή απαρχαιότητα

Για παράδειγμα, η εγκατάσταση μιας βιομηχανικής μονάδας στη γειτονιά μπορεί να οδηγήσει σε ηχορύπανση, απόρριψη απορριμμάτων και αναθυμιάσεις που δεν έχουν υποστεί επεξεργασία, οι οποίες μπορούν να επηρεάσουν αρνητικά τους κατοίκους που ζουν στη γειτονιά. Ως αποτέλεσμα, η παρουσία του βιομηχανικού εργοστασίου στην ίδια τοποθεσία με το ακίνητο προκαλεί χαμηλά ποσοστά πληρότητας, με αποτέλεσμα τη μείωση της αξίας των ακινήτων στη γειτονιά.

Περίληψη

  • Η τοπική απαξίωση εμφανίζεται λόγω παραγόντων που περιβάλλουν την ιδιοκτησία.
  • Η απώλεια της αξίας της ιδιοκτησίας ασκείται στην ιδιοκτησία από εξωτερικές δυνάμεις και περιβαλλοντικές αλλαγές στο περιβάλλον της.
  • Η τοπική απαξίωση είναι επίσης γνωστή ως εξωτερική ή περιβαλλοντική απαξίωση.

Εξωτερικοί παράγοντες που επηρεάζουν την παρωχημένη θέση

Εξωτερικοί παράγοντες μπορούν επίσης να επηρεάσουν τις εκτιμήσεις ακινήτων. Για παράδειγμα, περιοχές με υψηλό ποσοστό εγκληματικότητας είναι λιγότερο ελκυστικές για τους επενδυτές, καθώς οι περισσότεροι άνθρωποι αποφεύγουν την αγορά ακινήτων σε μια τέτοια τοποθεσία. Άλλοι παράγοντες, όπως μια δυσχερή αγορά εργασίας Ανεργία Η ανεργία είναι ένας όρος που αναφέρεται σε άτομα που είναι απασχολούμενα και αναζητούν εργασία αλλά δεν μπορούν να βρουν δουλειά. Επιπλέον, είναι εκείνα τα άτομα στο εργατικό δυναμικό ή η ομάδα ατόμων που είναι διαθέσιμα για εργασία που δεν έχουν την κατάλληλη εργασία. και το δυσμενές επιχειρηματικό περιβάλλον σε μια δεδομένη τοποθεσία, μπορεί να οδηγήσει σε απώλεια αξίας. Οι πιθανοί επενδυτές θα δυσκολευτούν να συγκεντρώσουν αρκετά κεφάλαια για να αγοράσουν ακίνητα σε αυτήν την τοποθεσία.

Εξωτερικοί παράγοντες που συμβάλλουν στην παρωχημένη θέση είναι ανίατοι από την πλευρά των ιδιοκτητών και των ενοικιαστών. Αυτό συμβαίνει επειδή οι επενδυτές δεν ασκούν έλεγχο επί τέτοιων παραγόντων ή θα ήταν πολύ ακριβό για να βρουν λύση στα υπάρχοντα προβλήματα.

Για παράδειγμα, όταν οι μεγάλοι εργοδότες κλείνουν τις επιχειρήσεις τους σε μια δεδομένη τοποθεσία, οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα υποφέρουν από χαμηλά ποσοστά πληρότητας και προεπιλογές ενοικίου Ποσοστό καθυστέρησης Το ποσοστό παραβατικότητας αναφέρεται στο ποσοστό δανείων που έχουν καθυστερήσει. Δείχνει την ποιότητα μιας εταιρείας δανεισμού ή ενός χαρτοφυλακίου δανείων μιας τράπεζας. , και δεν υπάρχει τίποτα που μπορούν να κάνουν για να αποκαταστήσουν την κατάσταση στο παρελθόν. Οι εξωτερικοί παράγοντες μειώνουν την απόδοση των επενδύσεων σε ακίνητα, με αποτέλεσμα σημαντική απώλεια αξίας.

Περιβαλλοντικοί παράγοντες που επηρεάζουν την παρωχημένη θέση

Το περιβάλλον περιβάλλον μιας επένδυσης σε ακίνητα μπορεί να προκαλέσει αύξηση ή μείωση της αξίας ενός ακινήτου, ανάλογα με τις αλλαγές που συμβαίνουν στη γειτονιά. Το περιβάλλον αναμένεται να αλλάζει συνεχώς. Για παράδειγμα, το άνοιγμα χώρου υγειονομικής ταφής στη γειτονιά μπορεί να οδηγήσει σε μείωση της αξίας των ακινήτων στη γειτονιά και οι ιδιοκτήτες ακινήτων ενδέχεται να μην είναι σε θέση να ελέγξουν τις αλλαγές.

Οι αλλαγές στην αξία λόγω περιβαλλοντικών παραγόντων που ασκούνται σε ένα ακίνητο μπορούν να μετρηθούν προσδιορίζοντας τη διαφορά εισοδήματος που προκαλείται από τέτοιες αλλαγές. Η απώλεια εισοδήματος μπορεί να εκτιμηθεί χρησιμοποιώντας τη μέθοδο σύγκρισης πωλήσεων . Η προσέγγιση σύγκρισης πωλήσεων χρησιμοποιεί πρόσφατα πωληθείσες και παρόμοιες ιδιότητες στην ίδια τοποθεσία. Στη συνέχεια εναρμονίζει τις τιμές τουλάχιστον τριών συγκρίσιμων και παρόμοιων ιδιοτήτων ανάλογα με τις διαφορές που είναι εμφανείς μεταξύ του θέματος και των συγκρίσιμων ιδιοτήτων.

Τοποθεσίες

Η τοποθεσία μιας ιδιότητας καθορίζει σε μεγάλο βαθμό την αξία αυτής της ιδιότητας. Τα ακίνητα που βρίσκονται κοντά στα κύρια κανάλια μεταφοράς τείνουν να προσελκύουν καλύτερες τιμές από τις μη προσβάσιμες τοποθεσίες. Τα ακίνητα κοντά σε κοινωνικές παροχές, όπως σχολεία, εμπορικά κέντρα και νοσοκομεία, τείνουν να αποτιμώνται υψηλότερα από τα απομακρυσμένα ακίνητα, επειδή οι επενδυτές δεν θέλουν να επιβαρυνθούν με επιπλέον κόστος για την πρόσβαση στις ανέσεις.

Παραδείγματα τοπικής απαρχαίωσης

Η οικοδόμηση ενός ακινήτου κοντά σε πολυσύχναστους δρόμους θέτει τους κατοίκους σε κυκλοφοριακή συμφόρηση, η οποία μπορεί να διαταράξει τα δρομολόγια των περισσότερων κατοίκων. Οι πολυσύχναστοι κάτοικοι αποφεύγουν τέτοιες περιοχές και αυτό έχει ως αποτέλεσμα τη χαμηλή ζήτηση κατοικιών σε συγκεκριμένες περιοχές. Η υψηλή κυκλοφορία προκαλεί επίσης θόρυβο και ατμοσφαιρική ρύπανση, λόγω της παρουσίας πολλών οχημάτων στους δρόμους, τα οποία μπορεί να αποτελέσουν κίνδυνο για την υγεία των κατοίκων. Τέτοιοι παράγοντες μειώνουν την αξία εκτίμησης των ιδιοτήτων σε αυτήν την τοποθεσία, συμβάλλοντας στην παρωχημένη θέση.

Η δημιουργία εμπορικών ακινήτων σε μια κατοικημένη περιοχή συμβάλλει επίσης στη μείωση των τιμών των ακινήτων. Τα εμπορικά κτίρια μπορούν να φιλοξενήσουν διαφορετικούς τύπους επιχειρήσεων, όπως εστιατόρια, καζίνο, νυχτερινά κέντρα κ.λπ.

συμπέρασμα

Η τοποθεσία μιας ιδιοκτησίας καθορίζει την καλύτερη χρήση της ιδιοκτησίας. Για παράδειγμα, οι επενδυτές προσελκύονται σε γειτονιές υψηλού επιπέδου λόγω της ελεγχόμενης ανάπτυξης στην περιοχή, καθώς και της εγγύτητας σε οδικό δίκτυο, αεροδρόμια, παραλίες, κεντρικές επιχειρηματικές περιοχές κ.λπ. απομακρύνει εύκολα τους κατοίκους και μειώνει τις αξίες ιδιοκτησίας

Οι επιπτώσεις της παρωχημένης θέσης είναι ανίατες, καθώς οι επιρροές δεν προέρχονται από τις ιδιότητες και οι κάτοικοι ασκούν ελάχιστο έλεγχο πάνω τους. Η απώλεια αξίας ως αποτέλεσμα της παρωχημένης θέσης μπορεί να προσδιοριστεί από μια διαδικασία αποτίμησης.

Περισσότεροι πόροι

Το Finance προσφέρει την πιστοποίηση Financial Modeling & Valuation Analyst (FMVA) ™ FMVA® Συμμετάσχετε 350.600+ μαθητές που εργάζονται σε εταιρείες όπως το Amazon, το JP Morgan και το πρόγραμμα πιστοποίησης Ferrari για όσους θέλουν να πάρουν την καριέρα τους στο επόμενο επίπεδο. Για να συνεχίσετε να μαθαίνετε και να προωθείτε την καριέρα σας, οι ακόλουθοι πόροι χρηματοδότησης θα είναι χρήσιμοι:

  • Carbon Credit Carbon Credit Η πίστωση άνθρακα είναι μια διαπραγματεύσιμη άδεια ή πιστοποιητικό που παρέχει στον κάτοχο της πίστωσης το δικαίωμα να εκπέμπει έναν τόνο διοξειδίου του άνθρακα ή ισοδύναμο
  • Περιβαλλοντική ευθύνη Περιβαλλοντική ευθύνη Η περιβαλλοντική ευθύνη αναφέρεται στο πιθανό περιβαλλοντικό κόστος που επιβαρύνει έναν αγοραστή κατά την αγορά ή τη μίσθωση ενός περιουσιακού στοιχείου. Οι υποχρεώσεις προκύπτουν όταν
  • Προσέγγιση αποτίμησης αγοράς Προσέγγιση αποτίμησης αγοράς Η προσέγγιση της αγοράς είναι μια μέθοδος αποτίμησης που χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό της αξίας εκτίμησης μιας επιχείρησης, άυλου περιουσιακού στοιχείου, τόκου ιδιοκτησίας επιχείρησης ή ασφάλειας από
  • Αρνητικοί εξωτερικοί παράγοντες Αρνητικοί εξωτερικοί παράγοντες Αρνητικοί εξωτερικοί παράγοντες εμφανίζονται όταν το προϊόν ή / και η κατανάλωση ενός αγαθού ή μιας υπηρεσίας ασκούν αρνητική επίδραση σε τρίτους εκτός της αγοράς. Μια συνήθης συναλλαγή περιλαμβάνει δύο μέρη, δηλαδή τον καταναλωτή και τον παραγωγό, τα οποία αναφέρονται ως το πρώτο και το δεύτερο μέρος της συναλλαγής.

Πρόσφατες δημοσιεύσεις