P / AFFO - Επισκόπηση, Τρόπος υπολογισμού, Αναλογία πληρωμών

Το P / AFFO υπολογίζεται προσθέτοντας το P / FFO σε τυχόν αυξήσεις μισθωμάτων και αφαιρώντας τις κεφαλαιουχικές δαπάνες και τα συνήθη κόστη συντήρησης. Το P / AFFO είναι ένα μέτρο της οικονομικής απόδοσης ενός REIT (Real Estate Investment Trust) Real Estate Investment Trust (REIT) Ένα real estate Investment Trust (REIT) είναι ένα επενδυτικό ταμείο ή ασφάλεια που επενδύει σε ακίνητα που δημιουργούν έσοδα . Το αμοιβαίο κεφάλαιο λειτουργεί και ανήκει σε μια εταιρεία μετόχων που συνεισφέρουν χρήματα για επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα, όπως κτίρια γραφείων και διαμερισμάτων, αποθήκες, νοσοκομεία, εμπορικά κέντρα, φοιτητικές κατοικίες, ξενοδοχεία. Είναι ίσο με το P / FFO προσαρμοσμένο ώστε να λαμβάνει υπόψη τις κεφαλαιουχικές δαπάνες και το κανονικό κόστος συντήρησης, καθιστώντας το ένα πιο ακριβές εργαλείο αποτίμησης REIT από το P / FFO.

P / AFFO

Είναι επίσης ένας ακριβέστερος προγνωστικός δείκτης μερισμάτων που θα πληρώσει μια εταιρεία στο μέλλον και μπορεί να βοηθήσει τους πιθανούς επενδυτές να αποφασίσουν εάν θα αγοράσουν μετοχές της εταιρείας ή όχι. Το P / AFFO είναι επίσης γνωστό ως τα διαθέσιμα κεφάλαια για διανομή.

Γρήγορη περίληψη

  • Το P / AFFO είναι μια προσαρμοσμένη έκδοση του Funds from Operations (FFO), η οποία λαμβάνει υπόψη τις κεφαλαιουχικές δαπάνες μιας εταιρείας.
  • Η μέτρηση P / AFFO δεν είναι τυποποιημένη, καθιστώντας αδύνατη τη σύγκριση ενός REIT από το άλλο, καθώς δεν υπάρχουν τυποποιημένες διαδικασίες για το P / AFFO μεταξύ των εταιρειών.
  • Το P / AFFO λαμβάνει υπόψη τις κεφαλαιουχικές δαπάνες του χαρτοφυλακίου, όπως αύξηση του ενοικίου, επαναβαφή του χώρου και αντικατάσταση στέγης.

Πώς να υπολογίσετε το P / AFFO

Ο υπολογισμός του P / AFFO απαιτεί να καθορίσουμε πρώτα το P / FFO P / FFO P / FFO, ή τιμή σε κεφάλαια από λειτουργίες, μπορεί να περιγραφεί ως ένας αξιόπιστος και σύγχρονος τρόπος προσδιορισμού της αξίας ενός REIT. Η μέτρηση P / FFO υπολογίζεται και στη συνέχεια αφαιρεί άλλες μορφές δαπανών από το P / FFO για να πάρει το P / AFFO. Το P / FFO χρησιμοποιείται για την αξιολόγηση των ταμειακών ροών από επενδύσεις σε ακίνητα. Υπολογίζεται πρώτα με την απόκτηση του καθαρού εισοδήματος της εταιρείας και στη συνέχεια με την προσθήκη οποιουδήποτε κόστους απόσβεσης και απόσβεσης κατά τη διάρκεια της περιόδου. Η απόσβεση προστίθεται πίσω στην εξίσωση επειδή τα ακίνητα εκτιμούν την αξία τους και η αφαίρεση της απόσβεσης θα στρεβλώνει την αξία ενός ακινήτου.

Το P / AFFO προκύπτει από τη λήψη της αξίας P / FFO και στη συνέχεια την αφαίρεση των κεφαλαιουχικών δαπανών Οι κεφαλαιουχικές δαπάνες αναφέρονται σε κεφάλαια που χρησιμοποιούνται από μια εταιρεία για την αγορά, τη βελτίωση ή τη συντήρηση μακροπρόθεσμων περιουσιακών στοιχείων για τη βελτίωση της αποτελεσματικότητας ή της ικανότητας της εταιρείας. Τα μακροπρόθεσμα περιουσιακά στοιχεία είναι συνήθως φυσικά και έχουν ωφέλιμη ζωή για περισσότερες από μία λογιστικές περιόδους. όπως το κόστος συντήρησης και τυχόν κέρδη κεφαλαίου κατά την πώληση του ακινήτου. Τα κέρδη κεφαλαίου από την πώληση ακινήτων αφαιρούνται επειδή είναι ένα μοναδικό γεγονός και δεν οδηγεί σε μακροπρόθεσμη επίδραση στο ακίνητο.

Αναλογία πληρωμών P / AFFO

Ο λόγος P / AFFO μετρά την ικανότητα της REIT να πληρώνει μερίσματα στους μετόχους μακροπρόθεσμα. Ο λόγος πληρωμής υπολογίζεται λαμβάνοντας το ετήσιο ποσοστό μερίσματος του REIT και διαιρώντας το με το εκτιμώμενο P / AFFO ανά μετοχή. Βοηθά στην αξιολόγηση των ταμειακών ροών των λειτουργιών του REIT αφού ληφθούν υπόψη οι κεφαλαιουχικές δαπάνες και άλλα συνήθη έξοδα συντήρησης.

Εάν ένας υπολογισμένος λόγος είναι πάνω από 100%, αυτό σημαίνει ότι τα μερίσματα αυτού του REIT είναι υψηλότερα από τα έσοδα που προβλέπονται για μελλοντικές λειτουργίες. Ως αποτέλεσμα, το REIT μπορεί να υποχρεωθεί να πληρώσει μερίσματα από το αποθεματικό του σε μετρητά. Ωστόσο, ένα τέτοιο σενάριο δεν προκαλεί συναγερμό εάν επικρατήσει βραχυπρόθεσμα. Μπορεί, ωστόσο, να προκαλέσει ανησυχία εάν επεκταθεί μακροπρόθεσμα, κάτι που δεν θα είναι βιώσιμο για την επιχείρηση και θα απαιτήσει ταχεία δράση για την προσαρμογή της πληρωμής μερισμάτων Πολιτική μερισμάτων Η πολιτική μερισμάτων μιας εταιρείας υπαγορεύει το ποσό των μερισμάτων που πληρώθηκαν από την εταιρεία στους μετόχους της και τη συχνότητα πληρωμής των μερισμάτων

P / AFFO εναντίον P / FFO

Το P / AFFO προτιμάται περισσότερο από το P / FFO κατά τη μέτρηση της απόδοσης REITs, καθώς η προηγούμενη αφαιρεί λεπτομερώς τα έξοδα που πραγματοποίησε η επιχείρηση, συμπεριλαμβανομένων των κεφαλαιουχικών δαπανών και των συνήθων εξόδων συντήρησης. Το P / FFO λαμβάνει υπόψη μόνο το κόστος απόσβεσης και απόσβεσης, ενώ αποκλείει και άλλα σημαντικά κόστη που επηρεάζουν την αξία μιας εταιρείας.

Ένα άλλο σημείο διαφωνίας μεταξύ των δύο μετρήσεων είναι ότι το P / FFO είναι πιο τυποποιημένο από το P / AFFO για τις περισσότερες εταιρείες. Υπάρχουν οδηγίες που μπορούν να χρησιμοποιήσουν οι εταιρείες κατά τον υπολογισμό του P / FFO, αλλά δεν υπάρχει τυπική μέθοδος υπολογισμού του P / AFFO.

Αυτό σημαίνει ότι κάθε εταιρεία μπορεί να χρησιμοποιήσει τον προτιμώμενο τρόπο για να προσδιορίσει το P / AFFO της. Οι τιμές που λαμβάνονται από εταιρείες ενδέχεται να μην είναι συγκρίσιμες με άλλες τιμές σε ολόκληρο τον κλάδο. Η σύγκριση είναι μια σημαντική πτυχή στον κλάδο των ακινήτων, δεδομένου ότι επιτρέπει στους ειδικούς να καθορίσουν την απόδοση των διαφορετικών εταιρειών.

Χρέος (Αναλογία μόχλευσης)

Για μια σταθερή αύξηση των μετοχών P / AFFO και για αύξηση των μερισμάτων που καταβάλλονται στους μετόχους, οι εταιρείες υποχρεούνται να διατηρούν χαμηλότερο κόστος κεφαλαίου από τις αποδόσεις μετρητών. Το χρέος είναι μια βασική πτυχή για τις περισσότερες εταιρείες, δεδομένου ότι μπορούν να αναλάβουν το χρέος για να ενισχύσουν την ανάπτυξή τους ή να καλύψουν ένα έλλειμμα στη χρηματοδότηση των δραστηριοτήτων τους. Ωστόσο, το κόστος του χρέους ποικίλλει και οι εταιρείες πρέπει να λάβουν τα φθηνότερα χρέη που είναι ευέλικτα και με διαχειρίσιμους όρους αποπληρωμής.

Οι εταιρείες χρησιμοποιούν δείκτες μόχλευσης για να αξιολογήσουν τον κίνδυνο που σχετίζεται με μια δεδομένη προσφορά χρέους. Ο λόγος χρησιμοποιείται επίσης από τα γραφεία αξιολόγησης πιστοληπτικής ικανότητας για την αξιολόγηση της βιωσιμότητας των REIT σε όρους πίστωσης. Οι πιστωτές χρησιμοποιούν τα δεδομένα που λαμβάνονται από τους οργανισμούς αξιολόγησης για να αποδείξουν την αξιοπιστία της πιστοληπτικής ικανότητας Εάν ένας δανειστής είναι πεπεισμένος ότι ο δανειολήπτης θα τηρήσει την υποχρέωσή του χρέους εγκαίρως, ο δανειολήπτης θεωρείται αξιόπιστος. δανειοδοτικής εταιρείας.

Τα δεδομένα αναλύουν την ταμειακή ροή και την ικανότητα ενός REIT να εξοφλήσει άνετα το χρέος και εάν έχουν άλλα εκκρεμή χρέη με άλλους πιστωτές. Η πιστοληπτική ικανότητα μιας εταιρείας είναι απαραίτητη για την πιστοληπτική τους ικανότητα, καθώς οι πιστωτές συμβουλεύονται τέτοια αρχεία για να εκτιμήσουν την ικανότητα αποπληρωμής και τον κίνδυνο αθέτησης. Τα χαμηλά πιστωτικά επιτόκια, επομένως, περιορίζουν την ευκαιρία ανάπτυξης μιας εταιρείας.

Επιπρόσθετοι πόροι

Το Finance είναι ο επίσημος πάροχος του Financial Modeling and Valuation Analyst (FMVA) ™ FMVA® Certification Συμμετάσχετε 350.600+ φοιτητές που εργάζονται για εταιρείες όπως το Amazon, το JP Morgan και το πρόγραμμα πιστοποίησης Ferrari, σχεδιασμένο για να μετατρέψει οποιονδήποτε σε παγκόσμιο επίπεδο οικονομικός αναλυτής.

Για να σας βοηθήσουμε να γίνετε οικονομικός αναλυτής παγκόσμιας κλάσης και να προωθήσετε την καριέρα σας στο μέγιστο των δυνατοτήτων σας, αυτοί οι πρόσθετοι πόροι θα είναι πολύ χρήσιμοι:

  • Cap Rate (REIT) Cap Rate (REIT) Το ανώτατο όριο είναι μια οικονομική μέτρηση που χρησιμοποιείται από τους επενδυτές σε ακίνητα για να αναλύσει τις επενδύσεις σε ακίνητα και να προσδιορίσει το δυνητικό ποσοστό απόδοσης βάσει
  • Θεμέλια χρηματοοικονομικής μοντελοποίησης ακινήτων Θεμέλια χρηματοοικονομικής μοντελοποίησης ακινήτων Μάθετε τα θεμέλια της χρηματοοικονομικής μοντελοποίησης ακινήτων σε αυτόν τον εισαγωγικό οδηγό για την οικοδόμηση ενός οικονομικού μοντέλου για ένα έργο ανάπτυξης ακινήτων.
  • Leverage Ratios Leverage Ratios Ένας δείκτης μόχλευσης υποδηλώνει το επίπεδο χρέους που βαρύνει μια επιχειρηματική οντότητα έναντι πολλών άλλων λογαριασμών στον ισολογισμό, στην κατάσταση λογαριασμού αποτελεσμάτων ή στην κατάσταση ταμειακών ροών. Πρότυπο Excel
  • Εκτίμηση τιμής Εκτίμηση τιμής Η ανατίμηση τιμών στα ακίνητα αναφέρεται στην αύξηση της αξίας ενός ακινήτου για μια χρονική περίοδο. Ένας από τους στόχους της πραγματικής επένδυσης

Πρόσφατες δημοσιεύσεις