Ένα επενδυτικό κεφάλαιο σε ακίνητα (REIT) είναι ένα επενδυτικό ταμείο ή ασφάλεια που επενδύει σε ακίνητα που δημιουργούν έσοδα. Το αμοιβαίο κεφάλαιο λειτουργεί και ανήκει σε μια εταιρεία μετόχων που συνεισφέρουν χρήματα για να επενδύσουν σε εμπορικά ακίνητα, όπως κτίρια γραφείων και διαμερισμάτων, αποθήκες, νοσοκομεία, εμπορικά κέντρα, φοιτητικές κατοικίες, ξενοδοχεία και ξυλεία. Ένα επενδυτικό κεφάλαιο σε ακίνητα λαμβάνει ειδικά φορολογικά ζητήματα, προσφέρει υψηλές αποδόσεις στους επενδυτές και διαπραγματεύεται δημόσια σε χρηματιστήριο.
Ποια είναι τα απαιτούμενα για τη διαχείριση ενός REIT;
Όπως τα αμοιβαία κεφάλαια, τα επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων επιτρέπουν τόσο στους μικρούς όσο και στους μεγάλους επενδυτές να αποκτήσουν ιδιοκτησία σε επιχειρήσεις ακινήτων. Διέπεται από νόμο που σκοπεύει να παρέχει επενδυτικές ευκαιρίες και ισχυρά εισοδήματα. Με άλλα λόγια, είναι παρόμοιο με τα αποθέματα που διαπραγματεύονται στην αγορά.
Οι επαναλήψεις έχουν τις ακόλουθες απαιτήσεις:
- Όλες οι REIT πρέπει να έχουν τουλάχιστον 100 μετόχους ή επενδυτές και κανένας από αυτούς δεν μπορεί να κατέχει περισσότερο από το 50% των μετοχών
- Πρέπει να έχει επενδύσει τουλάχιστον το 75% των περιουσιακών του στοιχείων σε ακίνητα, μετρητά ή θησαυροφυλάκια
- Το 75% του ακαθάριστου εισοδήματός του πρέπει να προέρχεται από επενδύσεις σε ακίνητα
- Πρέπει να πληρώσει μερίσματα που αντιστοιχούν τουλάχιστον στο 90% του φορολογητέου εισοδήματός τους στους μετόχους
- Πρέπει να διαχειρίζεται ένα Διοικητικό Συμβούλιο ή Διαχειριστές
Ποιοι είναι οι τρεις τύποι REITs;
- Equity REIT - κοινώς χρησιμοποιούμενες REIT που επενδύουν σε ακίνητα. Το εισόδημα δημιουργείται με τη μορφή ενοικίου, κυρίως από τη μίσθωση γραφείων, αποθηκών και ξενοδοχείων και τελικά διανέμεται ως μέρισμα στους μετόχους.
- MITgage REIT - τα κέρδη δημιουργούνται από στεγαστικά δάνεια, μέσω δανεισμού χρημάτων σε ιδιοκτήτες ακινήτων ή αγοράζοντας υφιστάμενους τίτλους με υποθήκη. Το περιθώριο μεταξύ των τόκων που αποκτήθηκαν για ενυπόθηκα δάνεια και του κόστους χρηματοδότησης αυτών των δανείων είναι το εισόδημα που προέρχεται από αυτήν την επενδυτική δραστηριότητα.
- Hybrid REIT - συνδυασμός επενδύσεων σε ακίνητα και στεγαστικά δάνεια με ιδιοκτησία ακινήτων, ενώ παράλληλα επεκτείνει δάνεια σε επενδυτές ακινήτων. Τα έσοδα προέρχονται τόσο από ενοίκια όσο και από τόκους.
Ποια είναι τα οφέλη της επένδυσης σε REIT;
- Διαφάνεια - Οι REIT που διαπραγματεύονται σε μεγάλα χρηματιστήρια λειτουργούν σύμφωνα με τους ίδιους κανόνες με άλλους τίτλους εισηγμένους στο χρηματιστήριο για σκοπούς ρύθμισης και αναφοράς.
- Ρευστότητα - Οι μετοχές μπορούν εύκολα να πωληθούν και να αγοραστούν στην αγορά.
- Μερίσματα - παρέχει μια σταθερή ροή εισοδήματος για τους επενδυτές, καθώς το 90% ή περισσότερο των κερδών επιστρέφεται σε αυτούς.
- Διαφοροποίηση - η ύπαρξη ενός REIT σε ένα επενδυτικό χαρτοφυλάκιο είναι ένα πλεονέκτημα όταν άλλες μετοχές ή κινητές αξίες έχουν μειωθεί επειδή οι REITs συνήθως έχουν χαμηλή συσχέτιση με την απόδοση άλλων κατηγοριών περιουσιακών στοιχείων.
- Απόδοση - ιστορικά αποδεδειγμένη απόδοση καλά λόγω της σταθερής μακροπρόθεσμης εκτίμησης των εμπορικών ακινήτων
Ποια είναι τα μειονεκτήματα ενός REIT;
- Αργή ανάπτυξη - δεδομένου ότι το 90% του κέρδους επιστρέφεται στους επενδυτές, μόνο το 10% μπορεί να επανεπενδυθεί στην επιχείρηση.
- Υψηλότερη πληρωμή φόρου - τα μερίσματα φορολογούνται το ίδιο με το κανονικό εισόδημα αντί με τον κανόνα του 15% που υπάγονται στα περισσότερα μερίσματα.
- Επενδυτικός κίνδυνος - μπορεί να είναι σημαντικός λόγω παραγόντων που μπορεί να επηρεάσουν την αγορά ακινήτων, όπως αποτίμηση ακινήτων, επιτόκια, χρέος, γεωγραφία και φορολογικούς νόμους. Επομένως, πρέπει να ασκείται η δέουσα επιμέλεια.
- Τέλη διαχείρισης - ορισμένα REITs χρεώνουν υψηλές συναλλαγές και διοικητικές αμοιβές, οι οποίες τείνουν να μειώσουν την καθαρή πληρωμή στους επενδυτές.
- Ελάχιστος έλεγχος - οι επενδυτές δεν μπορούν να ελέγξουν τις επιχειρησιακές αποφάσεις, όπως η ιδιοκτησία ακινήτων και οι στρατηγικές που εφαρμόζονται στις συναλλαγές στην αγορά.
Μάθετε περισσότερα με τους πόρους που αναφέρονται παρακάτω και στην Έκθεση REIT της EY 2016.
Επιπρόσθετοι πόροι
Το Finance προσφέρει την πιστοποίηση Financial Modeling & Valuation Analyst (FMVA) ™ FMVA® Συμμετάσχετε 350.600+ μαθητές που εργάζονται σε εταιρείες όπως το Amazon, το JP Morgan και το πρόγραμμα πιστοποίησης Ferrari για όσους θέλουν να πάρουν την καριέρα τους στο επόμενο επίπεδο. Για να συνεχίσετε να μαθαίνετε και να προωθείτε την καριέρα σας, οι ακόλουθοι πόροι χρηματοδότησης θα είναι χρήσιμοι:
- Κοινοπραξίες ακίνητων περιουσιών Κοινοπραξία ακίνητης περιουσίας Μια κοινοπραξία ακίνητων περιουσιών διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στην ανάπτυξη και χρηματοδότηση των περισσότερων μεγάλων έργων ακινήτων. Μια κοινή επιχείρηση είναι μια συμφωνία
- Mezzanine Fund Mezzanine Fund Ένα mezzanine fund είναι ένα σύνολο κεφαλαίων που επενδύει σε ημιώροφο χρηματοδότηση για εξαγορές, ανάπτυξη, ανακεφαλαιοποίηση ή διαχείριση / μόχλευση εξαγορών. Στην κεφαλαιακή διάρθρωση μιας εταιρείας, η mezzanine χρηματοδότηση είναι ένα υβρίδιο μεταξύ ιδίων κεφαλαίων και χρέους. Η χρηματοδότηση από το Mezzanine συνήθως λαμβάνει τη μορφή προτιμώμενου αποθέματος ή μειωμένης εξασφάλισης και μη εξασφαλισμένου χρέους.
- Ομολογιακά Τμήματα Ομολογιακά Τμήματα Τα ομόλογα ομολόγων είναι συνήθως τμήματα των εγγυήσεων με υποθήκη που προσφέρονται ταυτόχρονα και που συνήθως έχουν διαφορετικά επίπεδα κινδύνου, ανταμοιβές και λήξεις. Για παράδειγμα, οι εξασφαλισμένες υποχρεώσεις ενυπόθηκων δανείων (ΚΟΑ) διαρθρώνονται με μια σειρά δόσεων που λήγουν σε διαφορετικές ημερομηνίες, φέρουν διαφορετικά επίπεδα κινδύνου και πληρώνουν διαφορετικά επιτόκια.
- Μοντελοποίηση ακινήτων
