Οι όροι UpREIT έναντι DownREIT περιγράφουν τις διαφορές που υπάρχουν στην εταιρική δομή των REITs. Η ιδέα του UpREIT, που σημαίνει "Umbrella Partnership Real Estate Investment Trusts", εισήχθη το 1992. Το UpREIT επιτρέπει στους μακροχρόνιους REITs να συγκεντρώσουν όλα τα ακίνητα που κατέχουν κάτω από μια νέα δομή REIT χωρίς να πουλήσουν κανένα από τα ακίνητα στο REIT. Αυτό σημαίνει ότι το νέο REIT δεν διαθέτει άμεσα ιδιότητες.
Ταυτόχρονα, ένα DownREIT επιτρέπει σε έναν επενδυτή να γίνει συνεργάτης με ένα REIT συνάπτοντας μια κοινή συμφωνία εταιρικής σχέσης. Και οι δύο δομές επιτρέπουν στους επενδυτές να αναβάλλουν φόρους υπεραξίας Κεφάλαιο Φόρος κέρδους Ο φόρος υπεραξίας είναι ένας φόρος που επιβάλλεται στα κέρδη κεφαλαίου ή στα κέρδη που κάνει ένα άτομο από την πώληση περιουσιακών στοιχείων. Ο φόρος επιβάλλεται μόνο όταν το περιουσιακό στοιχείο μετατραπεί σε μετρητά και όχι όταν εξακολουθεί να βρίσκεται στα χέρια ενός επενδυτή. για την πώληση εκτιμημένων ακινήτων.
Γρήγορη περίληψη
- Τα UpREIT και DownREITs είναι τύποι εταιρικών δομών REITs που επιτρέπουν στους επενδυτές να αναβάλουν φόρους υπεραξίας κατά την πώληση εκτιμημένων ακινήτων.
- Το UpREIT επιτρέπει στους επενδυτές να συνεισφέρουν τις επενδύσεις σε ακίνητα σε μια εταιρική ομπρέλα σε αντάλλαγμα περιορισμένων εταιρικών μονάδων.
- Το DownREIT επιτρέπει στους επενδυτές να γίνουν συνεργάτες σε μια συμφωνία συνεργασίας με ένα REIT.
Τι είναι το UpREIT;
Το UpREIT είναι μια εναλλακτική λύση για το DownREIT και επιτρέπει στους ιδιοκτήτες ακινήτων να συνεισφέρουν σε μια εταιρική ομπρέλα σε αντάλλαγμα για περιορισμένες λειτουργικές μονάδες καπέλων ίσες με την αξία της συνεισφερόμενης ιδιοκτησίας. Στους επενδυτές παρέχονται δικαιώματα πώλησης, τα οποία μπορούν να μετατραπούν σε μετρητά ή μετοχές REIT μετά από μια συμφωνημένη περίοδο στο μέλλον.
Τα έσοδα που λαμβάνονται μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την απόκτηση περισσότερων ακινήτων, την πληρωμή χρεών ή για άλλους σκοπούς που σχετίζονται με REIT. Όλες οι διαχειριστικές λειτουργίες είναι μεταγενέστερες της εταιρικής σχέσης ομπρέλα και το νέο REIT λειτουργεί ως εταιρεία χαρτοφυλακίου Holding Company Μια εταιρεία χαρτοφυλακίου είναι μια εταιρεία που δεν εκτελεί καθόλου εργασίες, επιχειρήσεις ή άλλες ενεργές εργασίες. Αντ 'αυτού, υπάρχει με σκοπό την κατοχή.
Τα UpREITs μπορούν επίσης να χρησιμοποιηθούν ως εργαλείο σχεδιασμού ακινήτων, όπου οι επενδυτές μπορούν να μεταφέρουν τα κτήματά τους στους κληρονόμους τους αφορολόγητα. Οι κληρονόμοι μπορούν να αναβάλουν την άσκηση του δικαιώματος πώλησης μέχρι το θάνατο του ιδιοκτήτη, όταν οι μονάδες εταιρικής σχέσης διευρυνθούν στην αγοραία αξία.
Μπορούν στη συνέχεια να ασκήσουν την επιλογή put. Option Option είναι μια σύμβαση επιλογής που δίνει στον αγοραστή το δικαίωμα, αλλά όχι την υποχρέωση, να πουλήσει την υποκείμενη ασφάλεια σε μια καθορισμένη τιμή (επίσης γνωστή ως τιμή προειδοποίησης) πριν ή σε μια προκαθορισμένη λήξη ημερομηνία. Είναι ένας από τους δύο βασικούς τύπους επιλογών, ενώ ο άλλος τύπος είναι επιλογή κλήσης. χωρίς την καταβολή φόρων υπεραξίας επί της εκτιμώμενης αξίας των υποκείμενων περιουσιακών στοιχείων ακινήτων. Η άσκηση του δικαιώματος πώλησης μετά το θάνατο του ιδιοκτήτη του ακινήτου παρέχει μεγαλύτερη ρευστότητα για να πληρώσει φόρους ακίνητης περιουσίας και να αποτρέψει το φόρο εισοδήματος από μεταγενέστερη φορολογία.
Τι είναι το DownREIT;
Το DownREIT είναι μια σχετικά νεότερη δομή σε σύγκριση με ένα UpREIT. Σε αντίθεση με ένα UpREIT, όπου όλες οι δραστηριότητες του REIT εκτελούνται σε επίπεδο συνεργασίας, ένα DownREIT είναι μια κοινή συνεργασία μεταξύ του ιδιοκτήτη του ακινήτου και του REIT. Η δομή DownREIT δημιουργήθηκε για ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν σκοπεύουν να λειτουργήσουν υπό την ομπρέλα, αλλά αντ 'αυτού, οι ιδιοκτήτες γίνονται συνεργάτες στην περιορισμένη συνεργασία με το REIT.
Η νέα περιορισμένη συνεργασία μπορεί να κατέχει και να λειτουργεί ακίνητα. Ορισμένα από τα ακίνητα μπορούν να αποκτηθούν άμεσα ή να ανήκουν σε περιορισμένες συνεργασίες με ιδιοκτήτες ακινήτων που συνέβαλαν ακίνητα στη συνεργασία.
Τα DownREITs προτιμούνται από επενδυτές που θέλουν να αποφύγουν την καταβολή φόρων υπεραξίας κατά την πώληση εκτιμημένων ακινήτων εάν πιστεύουν ότι η αξία των ακινήτων τους θα υπερβεί σημαντικά την αξία των ακινήτων που ανήκουν στο REIT. Η επενδυτική απόδοση του DownREIT εξαρτάται από την ιδιοκτησία του ιδιοκτήτη και όχι από ολόκληρο το χαρτοφυλάκιο του REIT. Ο επενδυτής διαθέτει μια επιλογή πώλησης που μπορεί να μετατραπεί σε μετοχές REIT ή μετρητά και η αξία μετατροπής εξαρτάται από την αξία των επενδύσεων σε ακίνητα του ιδιοκτήτη ακινήτων τη συγκεκριμένη στιγμή.
Ωστόσο, η δομή ενός DownREIT είναι αρκετά περίπλοκη, και οι επενδυτές συχνά προσλαμβάνουν τις υπηρεσίες ενός ειδικού φόρου για να τους βοηθήσουν να δομήσουν την επένδυση κατάλληλα. Τα DownREIT τείνουν να προσελκύουν την προσοχή της Υπηρεσίας Εσωτερικών Εσόδων και η ομοσπονδιακή φορολογική υπηρεσία μπορεί να θεωρήσει τη μεταβίβαση ακινήτων στο DownREIT ως φορολογητέο γεγονός, εκτός εάν δομηθεί σωστά.
Σύγκριση UpREIT έναντι DownREIT
1. Φορολογικά οφέλη
Τα UpREIT τείνουν να χρησιμοποιούνται ευρύτερα από τους επενδυτές ακινήτων λόγω των φορολογικών πλεονεκτημάτων και της απλότητάς τους. Εάν ένας στόχος ενός επενδυτή είναι να αναβάλει τους φόρους υπεραξίας, ένα UpREIT είναι η καλύτερη επιλογή καθώς η μεταβίβαση εκτιμώμενης ιδιοκτησίας του REIT δεν δημιουργεί φορολογητέο γεγονός.
Τα DownREITs τείνουν να υιοθετούν μια πολύπλοκη λειτουργική δομή. Ως αποτέλεσμα, ενδέχεται να απαιτήσουν από τον επενδυτή να δαπανήσει επιπλέον για την πρόσληψη ειδικού φόρου και επενδύσεων για να παρέχει καθοδήγηση σχετικά με τον τρόπο διάρθρωσης της επένδυσης. Εάν ο επενδυτής δεν ακολουθεί τους κανόνες που παρέχονται από το IRS κατά τη μεταφορά εκτιμημένης περιουσίας, η ομοσπονδιακή φορολογική υπηρεσία μπορεί να θεωρήσει τη συναλλαγή ως φορολογητέο γεγονός.
2. Ποσοστό απόδοσης
Τα DownREITs προτιμώνται από τα UpREITs όταν ο ιδιοκτήτης περιμένει την περιουσία του να εκτιμήσει περισσότερο από ολόκληρο το χαρτοφυλάκιο της REIT. Το DownREIT ενεργεί ως κοινοπραξία Real Estate Joint Venture Η Real Estate Joint Venture (JV) παίζει καθοριστικό ρόλο στην ανάπτυξη και χρηματοδότηση των περισσότερων μεγάλων έργων ακινήτων. Η κοινοπραξία είναι μια συμφωνία μεταξύ ενός REIT και ενός ιδιοκτήτη ακινήτου, και μόνο τα περιουσιακά στοιχεία του ιδιοκτήτη ακινήτων διατηρούνται στο επίπεδο της εταιρικής σχέσης. Η απόδοση της συνεργασίας δεν συμβαδίζει με την απόδοση ολόκληρου του χαρτοφυλακίου ακινήτων του REIT.
Όταν ασκείτε την επιλογή put, η μετατροπή συνδέεται με την αξία των περιουσιακών στοιχείων της εταιρικής σχέσης κατά τη στιγμή της μετατροπής και όχι των περιουσιακών στοιχείων της εταιρικής σχέσης. Από την άλλη πλευρά, οι μονάδες εταιρικής σχέσης που κατέχει ένας επενδυτής σε ένα UpREIT αυξάνονται και πέφτουν με τις μετοχές του REIT και ενδέχεται να οδηγήσουν σε απώλεια εάν οι μετοχές χάσουν την αξία τους κατά τη στιγμή της μετατροπής.
Περισσότεροι πόροι
Σας ευχαριστούμε που διαβάσατε τον οδηγό Finance για UpREIT έναντι DownREIT Το Finance προσφέρει την πιστοποίηση Πιστοποιημένου Τραπεζικού & Πιστοποιητικού Αναλυτή (CBCA) ™ CBCA ™ Η πιστοποίηση Πιστοποιημένου Τραπεζικού & Πιστωτικού Αναλυτή (CBCA) ™ είναι ένα παγκόσμιο πρότυπο για πιστωτικούς αναλυτές που καλύπτει χρηματοοικονομικά, λογιστικά, πιστωτική ανάλυση, ανάλυση ταμειακών ροών, μοντελοποίηση συμβολαίων, δάνειο αποπληρωμές και άλλα. πρόγραμμα πιστοποίησης για όσους θέλουν να πάρουν την καριέρα τους στο επόμενο επίπεδο. Για να συνεχίσετε να μαθαίνετε και να αναπτύσσετε τη βάση γνώσεων σας, ανατρέξτε στους παρακάτω σχετικούς πόρους:
- Τρέχον εισόδημα (Επενδύσεις σε ακίνητα) Τρέχον εισόδημα (Επενδύσεις σε ακίνητα) Το τρέχον εισόδημα είναι μια επενδυτική στρατηγική που δίνει στους επενδυτές έκθεση σε σταθερές πληρωμές άνω του μέσου όρου. Η πιο κοινή τρέχουσα εστιασμένη στο εισόδημα
- Μέθοδος Άμεσης Κεφαλαιοποίησης Μέθοδος Άμεσης Κεφαλαιοποίησης Η μέθοδος άμεσης κεφαλαιοποίησης λαμβάνεται λαμβάνοντας τα έσοδα που καταγράφονται με την πάροδο του χρόνου και διαιρώντας τα με τα αντίστοιχα ποσοστά κεφαλαιοποίησης που
- Διαθέσιμα κεφάλαια για διανομή (FAD) Διαθέσιμα κεφάλαια για διανομή (FAD) Τα διαθέσιμα για διανομή κεφάλαια (FAD), επίσης γνωστά ως διαθέσιμα για διανομή μετρητά, χρησιμοποιούνται για την επένδυση REIT. Δείχνει το ποσό του καθαρού
- Ιδιωτικά REITs έναντι δημόσιων συναλλαγών REITs Ιδιωτικά REITs έναντι δημόσιων συναλλαγών REITs Ιδιωτικά REITs έναντι δημόσια REITs. Τα επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων (REIT) μπορούν να ταξινομηθούν είτε σε ιδιωτικά είτε δημόσια, σε διαπραγμάτευση ή σε μη διαπραγμάτευση. Οι REITs επενδύουν συγκεκριμένα στον τομέα των ακινήτων και μισθώνουν και εισπράττουν έσοδα από ενοίκια στα επενδυμένα ακίνητα
