Ο συντελεστής κεφαλαιοποίησης (ή ο συντελεστής ανώτατου ορίου) χρησιμοποιείται συνήθως σε ακίνητα Real Estate Το Real Estate είναι ακίνητη περιουσία που αποτελείται από γη και βελτιώσεις, που περιλαμβάνουν κτίρια, φωτιστικά, δρόμους, κατασκευές και συστήματα κοινής ωφέλειας. Τα δικαιώματα ιδιοκτησίας δίνουν έναν τίτλο κυριότητας στη γη, βελτιώσεις και φυσικούς πόρους όπως ορυκτά, φυτά, ζώα, νερό κ.λπ. και αναφέρεται στο ποσοστό απόδοσης ενός ακινήτου με βάση το καθαρό λειτουργικό εισόδημα (NOI) που το ακίνητο παράγει. Με άλλα λόγια, το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι μια μέτρηση απόδοσης που χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό της πιθανής απόδοσης της επένδυσης Η απόδοση της επένδυσης (ROI) είναι ένα μέτρο απόδοσης που χρησιμοποιείται για την αξιολόγηση των αποδόσεων μιας επένδυσης ή τη σύγκριση της αποτελεσματικότητας διαφορετικών επενδύσεων . ή αποπληρωμή κεφαλαίου.
Μάθετε περισσότερα στο μάθημα μοντελοποίησης ακινήτων του Finance.
Τύπος ανώτατου ορίου
Ο τύπος για το ανώτατο όριο ισούται με το καθαρό λειτουργικό εισόδημα (NOI) διαιρεμένο με την τρέχουσα αγοραία αξία του περιουσιακού στοιχείου.
Που:
- Το καθαρό λειτουργικό εισόδημα είναι το ετήσιο εισόδημα Ετήσιο εισόδημα Το ετήσιο εισόδημα είναι η συνολική αξία του εισοδήματος που αποκτήθηκε κατά τη διάρκεια μιας χρήσης. Το ακαθάριστο ετήσιο εισόδημα αναφέρεται σε όλα τα κέρδη προτού γίνουν τυχόν παρακρατήσεις και το καθαρό ετήσιο εισόδημα αναφέρεται στο ποσό που παραμένει μετά την πραγματοποίηση όλων των παρακρατήσεων. Η ιδέα ισχύει τόσο για ιδιώτες όσο και για επιχειρήσεις που δημιουργούνται από το ακίνητο μετά την αφαίρεση όλων των εξόδων που προκύπτουν από πράξεις συμπεριλαμβανομένης της διαχείρισης του ακινήτου και της πληρωμής φόρων.
- Τρέχουσα αγοραία αξία του περιουσιακού στοιχείου είναι η αξία ενός περιουσιακού στοιχείου Ενσώματα περιουσιακά στοιχεία Τα ενσώματα περιουσιακά στοιχεία είναι περιουσιακά στοιχεία με φυσική μορφή και που κατέχουν αξία. Παραδείγματα περιλαμβάνουν ακίνητα, εγκαταστάσεις και εξοπλισμό. Τα ενσώματα περιουσιακά στοιχεία φαίνονται και γίνονται αισθητά και μπορούν να καταστραφούν από πυρκαγιά, φυσική καταστροφή ή ατύχημα. Τα άυλα περιουσιακά στοιχεία, από την άλλη πλευρά, στερούνται φυσικής μορφής και αποτελούνται από πράγματα όπως η πνευματική ιδιοκτησία στην αγορά.
Σημασία του ποσοστού κεφαλαιοποίησης
Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης χρησιμοποιείται για τη σύγκριση διαφορετικών επενδυτικών ευκαιριών. Για παράδειγμα, αν όλα τα υπόλοιπα είναι ίδια, ένα ακίνητο με επιτόκιο 10% έναντι 3% άλλου ακινήτου, ένας επενδυτής είναι πιο πιθανό να επικεντρωθεί στην ιδιοκτησία με επιτόκιο 10%.
Η τιμή υποδεικνύει επίσης το χρόνο που απαιτείται για την ανάκτηση μιας επένδυσης σε ένα ακίνητο. Για παράδειγμα, εάν ένα ακίνητο συνοδεύεται από όριο 10%, θα χρειαστούν 10 χρόνια για να ανακτήσει ο επενδυτής την επένδυσή του (που ονομάζεται "πλήρως κεφαλαιοποιημένο").
Αν και είναι μια σημαντική μέτρηση για τη σύγκριση των επενδυτικών ευκαιριών, οι επενδυτές δεν πρέπει ποτέ να βασίζουν μια αγορά μόνο στο ανώτατο όριο ενός ακινήτου. Είναι χρήσιμο να σημειωθεί ότι τα διαφορετικά επιτόκια ανώτατου ορίου αντιπροσωπεύουν διαφορετικά επίπεδα κινδύνου - ένα χαμηλό ποσοστό ανώτατου ορίου συνεπάγεται χαμηλότερο κίνδυνο, ενώ ένα υψηλό επιτόκιο ανώτατου ορίου συνεπάγεται υψηλότερο κίνδυνο. Επομένως, δεν υπάρχει «βέλτιστο» ανώτατο όριο - εξαρτάται από την προτίμηση κινδύνου του επενδυτή.
Για παράδειγμα, σκεφτείτε δύο ακίνητα σε διαφορετικές γεωγραφικές τοποθεσίες - το ένα βρίσκεται σε μια πολύ πολυπόθητη προαστιακή περιοχή, ενώ το άλλο βρίσκεται σε ένα υποβαθμισμένο τμήμα της πόλης. Το ακίνητο στην ιδιαίτερα πολυπόθητη προαστιακή περιοχή θα παρουσίαζε χαμηλότερο όριο λόγω της υψηλής αγοραίας αξίας του περιουσιακού στοιχείου. Αντίθετα, το ακίνητο που βρίσκεται στο ερειπωμένο τμήμα της πόλης θα έπαιρνε υψηλότερο όριο, που αντικατοπτρίζεται από τη χαμηλότερη αγοραία αξία αυτού του περιουσιακού στοιχείου.
Παράδειγμα ποσοστού ανώτατου ορίου
Ο John είναι επενδυτής που θέλει να αγοράσει ένα επενδυτικό ακίνητο. Από τη λήψη μαθημάτων ακινήτων, θυμάται ότι το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι μια αποτελεσματική μέτρηση για την αξιολόγηση των ακινήτων. Ο John προσδιορίζει τρία ακίνητα με τα αντίστοιχα έξοδά τους, τα ετήσια έσοδα και τις αγοραίες αξίες:
Αφού έκανε τους υπολογισμούς για τις παραπάνω ιδιότητες, ο John αντιλαμβάνεται ότι η ιδιότητα C επιστρέφει το υψηλότερο ανώτατο όριο.
Σε έναν απλό κόσμο, ο John μπορεί να βασίσει την αγορά του μόνο στην τιμή. Ωστόσο, είναι μόνο μία από τις πολλές μετρήσεις που μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την αξιολόγηση της απόδοσης των εμπορικών ακινήτων. Αν και το ανώτατο όριο δίνει μια καλή ιδέα της θεωρητικής απόδοσης ενός ακινήτου, θα πρέπει να χρησιμοποιείται σε συνδυασμό με άλλες μετρήσεις, όπως ο πολλαπλασιαστής ακαθάριστου ενοικίου, μεταξύ πολλών άλλων. Επομένως, άλλες μετρήσεις θα πρέπει να χρησιμοποιούνται σε συνδυασμό με το ποσοστό κεφαλαιοποίησης για να μετρηθεί η ελκυστικότητα μιας ευκαιρίας ακινήτων.
Μάθημα μοντελοποίησης ακινήτων
Εάν θέλετε να μάθετε όλα σχετικά με τον τρόπο υπολογισμού του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος, των ποσοστών κεφαλαιοποίησης και ακόμη και του τρόπου δημιουργίας ενός οικονομικού μοντέλου για ένα αναπτυξιακό έργο, ανατρέξτε στο μάθημα χρηματοοικονομικής μοντελοποίησης της Real Estate. Το πρόγραμμα θα σας διδάξει πώς να δημιουργήσετε ένα μοντέλο στο Excel από το μηδέν.
Περίληψη ανώτατου ορίου
- Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης είναι μια μέτρηση κερδοφορίας που χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό της απόδοσης επένδυσης ενός ακινήτου.
- Ο τύπος για το ποσοστό κεφαλαιοποίησης υπολογίζεται ως καθαρό λειτουργικό εισόδημα διαιρούμενο με την τρέχουσα αγοραία αξία του περιουσιακού στοιχείου.
- Το επιτόκιο κεφαλαιοποίησης μπορεί να χρησιμοποιηθεί για τον προσδιορισμό της ανοχής μιας επενδυτικής ευκαιρίας - ένα υψηλό ποσοστό κεφαλαιοποίησης συνεπάγεται χαμηλότερο κίνδυνο, ενώ ένα χαμηλό ποσοστό κεφαλαιοποίησης συνεπάγεται υψηλότερο κίνδυνο.
- Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης θα πρέπει να χρησιμοποιείται σε συνδυασμό με άλλες μετρήσεις και οι επενδυτές δεν θα πρέπει ποτέ να βασίζουν μια αγορά στο ποσοστό κεφαλαιοποίησης ενός ακινήτου μόνο.
Σχετικές αναγνώσεις
Το Finance είναι ο επίσημος πάροχος του παγκόσμιου Αναλυτή Χρηματοοικονομικής Μοντελοποίησης & Αποτίμησης (FMVA) ™ FMVA® Συμμετοχή σε 350.600+ μαθητές που εργάζονται για εταιρείες όπως το πρόγραμμα πιστοποίησης Amazon, JP Morgan και Ferrari, σχεδιασμένο για να βοηθήσει οποιονδήποτε να γίνει οικονομικός αναλυτής παγκόσμιας κλάσης . Για να συνεχίσετε να προωθείτε την καριέρα σας, οι παρακάτω πόροι θα είναι χρήσιμοι:
- Θεμέλια χρηματοοικονομικής μοντελοποίησης ακινήτων Θεμέλια χρηματοοικονομικής μοντελοποίησης ακινήτων Μάθετε τα θεμέλια της χρηματοοικονομικής μοντελοποίησης ακινήτων σε αυτόν τον εισαγωγικό οδηγό για την οικοδόμηση ενός οικονομικού μοντέλου για ένα έργο ανάπτυξης ακινήτων.
- Επένδυση: Οδηγός για αρχάριους Επένδυση: Οδηγός για αρχάριους Ο οδηγός χρηματοδότησης για επενδύσεις για αρχάριους θα σας διδάξει τα βασικά στοιχεία της επένδυσης και πώς να ξεκινήσετε. Μάθετε για διαφορετικές στρατηγικές και τεχνικές συναλλαγών και για τις διάφορες χρηματοοικονομικές αγορές στις οποίες μπορείτε να επενδύσετε.
- Ποσοστό απόδοσης Ποσοστό απόδοσης Το ποσοστό απόδοσης (ROR) είναι το κέρδος ή η απώλεια μιας επένδυσης για μια χρονική περίοδο σε σύγκριση με το αρχικό κόστος της επένδυσης εκφραζόμενο ως ποσοστό. Αυτός ο οδηγός διδάσκει τους πιο συνηθισμένους τύπους
- Revenue Run Rate Revenue Run Rate Τα έσοδα Τα ποσοστά εκτέλεσης είναι ένας δείκτης της οικονομικής απόδοσης που παίρνει τα τρέχοντα έσοδα μιας εταιρείας σε μια συγκεκριμένη περίοδο (μια εβδομάδα, μήνας, τρίμηνο κ.λπ.) και το μετατρέπει σε ετήσιο ποσό για να πάρει το ισοδύναμο ολόκληρου του έτους. Αυτή η μέτρηση χρησιμοποιείται συχνά από ταχέως αναπτυσσόμενες εταιρείες, καθώς τα δεδομένα που είναι ακόμη και λίγων μηνών μπορούν να υποτιμήσουν το τρέχον μέγεθος της εταιρείας. οδηγός, παράδειγμα, τύπος
