Το P / FFO, ή Price to Funds From Operations, μπορεί να περιγραφεί ως ένας αξιόπιστος και σύγχρονος τρόπος προσδιορισμού της αξίας ενός Private REITs Real Estate Investment Trust (REIT) έναντι δημόσιων συναλλαγών REITs Private REITs έναντι δημόσιων REIT. Τα επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων (REIT) μπορούν να ταξινομηθούν είτε σε ιδιωτικά είτε δημόσια, σε διαπραγμάτευση ή σε μη διαπραγμάτευση. Οι REITs επενδύουν συγκεκριμένα στον τομέα των ακινήτων και μισθώνουν και εισπράττουν έσοδα από ενοίκια στα επενδυμένα ακίνητα. Η μέτρηση P / FFO υπολογίζεται προσθέτοντας την απόσβεση και την απόσβεση στα καθαρά έσοδα και στη συνέχεια αφαιρώντας τα κέρδη από την πώληση ακινήτων.
Σε αντίθεση με άλλες συμβατικές μεθόδους προσδιορισμού της αξίας ενός REIT όπως το EPS (Κέρδη ανά μετοχή) Κέρδη ανά μετοχή (EPS) Τα κέρδη ανά μετοχή (EPS) είναι μια βασική μέτρηση που χρησιμοποιείται για τον προσδιορισμό του μεριδίου του κοινού μετόχου του κέρδους της εταιρείας. Το EPS μετρά το κέρδος κάθε κοινής μετοχής και το P / E (Price to Earnings) Price Earnings Ratio Η αναλογία κέρδους τιμής (P / E Ratio) είναι η σχέση μεταξύ της τιμής μετοχής μιας εταιρείας και των κερδών ανά μετοχή. Δίνει στους επενδυτές μια καλύτερη αίσθηση της αξίας μιας εταιρείας. Το P / E δείχνει τις προσδοκίες της αγοράς και είναι η τιμή που πρέπει να πληρώσετε ανά μονάδα τρεχόντων (ή μελλοντικών) κερδών, το FFO είναι αξιόπιστο σε μεγάλο βαθμό. Κατά την αξιολόγηση του FFO, το καθαρό εισόδημα είναι η κατώτατη γραμμή, αν και περιλαμβάνει την αξία του κόστους απόσβεσης. Στις περισσότερες επιχειρήσεις,η απόσβεση είναι ένα αποδεκτό έξοδο που κατανέμεται ως μέρος του επενδυτικού κόστους. Ωστόσο, στην ακίνητη περιουσία, τα ακίνητα εκτιμούνται σε αξία και σπάνια υποτιμούνται σε αξία όπως άλλα περιουσιακά στοιχεία, όπως εξοπλισμός ή μηχανήματα.
Το καθαρό εισόδημα είναι ένα κατώτερο μέτρο της απόδοσης ακινήτων. Σε αντίθεση με το καθαρό εισόδημα, το FFO αποκλείει την απόσβεση, καθιστώντας το πιο προτιμώμενο μέτρο της απόδοσης των ακινήτων. Οι εταιρείες οφείλουν να γνωστοποιούν το FFO και τις καθαρές τιμές εισοδήματος στις υποσημειώσεις σε κάθε περίοδο αναφοράς. Το FFO ισούται με καθαρό εισόδημα συν αποσβέσεις και αποσβέσεις Απόσβεση Η απόσβεση αναφέρεται στην πράξη αποπληρωμής ενός χρέους μέσω προγραμματισμένων, προκαθορισμένων μικρότερων πληρωμών. Σε σχεδόν κάθε τομέα όπου ισχύει ο όρος απόσβεσης, αυτές οι πληρωμές πραγματοποιούνται με τη μορφή κεφαλαίου και τόκου. Ο όρος σχετίζεται επίσης στενά με την έννοια της απόσβεσης. μείον τυχόν κέρδη από τις πωλήσεις ακινήτων. Τα κέρδη αφαιρούνται επειδή δεν είναι επαναλαμβανόμενα και δεν αποτελούν μέρος των βασικών λειτουργιών της επιχείρησης.
Γρήγορη περίληψη
- Το P / FFO (Price to Funds From Operations) υπολογίζεται προσθέτοντας απόσβεση και απόσβεση στο καθαρό εισόδημα και στη συνέχεια αφαιρώντας τα κέρδη από την πώληση ακινήτων.
- Το P / FFO μπορεί να αναφέρεται ως ολόκληρο το ποσό της οντότητας ή σε βάση ανά μετοχή.
- Το P / FFO, παράλληλα με άλλες διαδικασίες, όπως AFFO, FFO πολλαπλάσιο και P / E, βοηθά στην αποτίμηση της βιομηχανίας ακινήτων.
Πλεονεκτήματα του P / FFO
Το P / FFO είναι ένα καλύτερο μέτρο απόδοσης REIT από οποιαδήποτε άλλη διαδικασία κοστολόγησης. Πολλές επενδύσεις σε ακίνητα αυξάνονται σε αξία με την πάροδο του χρόνου και δεν πρέπει να αποσβένονται όπως και άλλοι τύποι περιουσιακών στοιχείων. Ωστόσο, πολλές συμβατικές διαδικασίες κοστολόγησης χρεώνουν την απόσβεση ως έξοδο, ενώ πολλές ιδιότητες αυξάνουν την αξία τους με την πάροδο του χρόνου. Το FFO είναι ένας καλός προγνωστικός δείκτης της τιμής REIT, δεδομένου ότι δεν λαμβάνει υπόψη την απόσβεση σε ακίνητα, αλλά προσθέτει πίσω την αξία απόσβεσης πίσω στα καθαρά έσοδα.
Η FFO αφαιρεί τυχόν κέρδη ή ζημίες από την πώληση περιουσιακών στοιχείων, καθώς η συμπερίληψη της συναλλαγής θα είχε ως αποτέλεσμα ασυμφωνίες στα έσοδα που αναφέρονται σε κάθε περίοδο. Θα παρουσίαζε την εταιρεία ως πολύ κερδοφόρα όταν κέρδισε κέρδη από την πώληση ακινήτων σε μια περίοδο, ενώ σε άλλες περιόδους, η εταιρεία θα θεωρούσε μη κερδοφόρα όταν δεν έχει πουλήσει ακίνητα. Άλλες μέθοδοι αποτίμησης δεν κάνουν παρόμοια εκτίμηση, καθιστώντας τις αναξιόπιστες.
Αδυναμίες του P / FFO
Το P / FFO δεν λαμβάνει υπόψη τις παρακρατήσεις κεφαλαιουχικών δαπανών Οι κεφαλαιουχικές δαπάνες αναφέρονται σε κεφάλαια που χρησιμοποιούνται από μια εταιρεία για την αγορά, βελτίωση ή συντήρηση μακροπρόθεσμων περιουσιακών στοιχείων για τη βελτίωση της αποτελεσματικότητας ή της ικανότητας της εταιρείας. Τα μακροπρόθεσμα περιουσιακά στοιχεία είναι συνήθως φυσικά και έχουν ωφέλιμη ζωή για περισσότερες από μία λογιστικές περιόδους. όπως η συντήρηση ακινήτων στο υπάρχον χαρτοφυλάκιο. Οι κεφαλαιουχικές δαπάνες, όπως η βαφή των χώρων και η αντικατάσταση φθαρμένων στεγών, είναι σημαντικές για τη διατήρηση υψηλών προδιαγραφών στο ακίνητο. Η FFO δεν αντιπροσωπεύει τέτοιες δαπάνες και, ως εκ τούτου, δεν αποτελεί πραγματικό υπόλοιπο μετά την αφαίρεση όλων των εξόδων και δαπανών. Τα Προσαρμοσμένα Ταμεία από Επιχειρήσεις (AFFO) αντιμετωπίζουν τέτοιες αδυναμίες, λαμβάνοντας υπόψη τις προσαρμογές που έχουν απομείνει.
Το AFFO θεωρείται ως καλύτερος προγνωστικός δείκτης της τιμής REIT από το FFO. Το AFFO προτιμάται από το FFO για διάφορους λόγους. Ένας από τους λόγους είναι ότι δίνει ένα καλύτερο ποσοστό εκτίμησης της τιμής του REIT με ένα ακριβέστερο υπόλοιπο για τους καταναλωτές δεδομένων. Μπορεί επίσης να προβλέψει με μεγαλύτερη ακρίβεια την αξία των μελλοντικών μερισμάτων, η οποία επιτρέπει στους επενδυτές να σχεδιάζουν επενδύσεις σε μετοχές.
Χρηματοδότηση από λειτουργίες ανά μετοχή (FFOPS)
Το FFOPS αποκτάται διαιρώντας τα έσοδα από τις δραστηριότητες μιας εταιρείας με τον αριθμό των μετοχών. Οι REITs απαιτούνται από το νόμο για τη διανομή της πλειονότητας των καθαρών φορολογητέων κερδών τους στους μετόχους ως μερίσματα. Είναι επειδή φορολογούνται ως ατομικά εισοδήματα μάλλον ως εταιρεία, η οποία βρίσκεται σε υψηλότερο φορολογικό όριο. Το FFOPS, επομένως, βοηθά στον καθορισμό της αξίας ανά μετοχή της επένδυσης.
Το FFOPS προσδιορίζεται με την προσθήκη της απόσβεσης και της απόσβεσης πίσω στο καθαρό εισόδημα, αφαιρώντας στη συνέχεια τυχόν κέρδη από τις πωλήσεις από το άθροισμα, το οποίο δίνει το FFO. Το αποτέλεσμα στη συνέχεια διαιρείται με το συνολικό άθροισμα των μετοχών στο χαρτοφυλάκιο, το οποίο δίνει την αξία ανά μετοχή για τα κεφάλαια από τις πράξεις. Ο όρος FFOPS και μετρητά από λειτουργίες ανά μετοχή είναι δύο διαφορετικοί όροι που σημαίνουν διαφορετικά πράγματα. Το τελευταίο αποτελεί σημαντικό συστατικό στοιχείο της κατάστασης ταμειακών ροών, ενώ το πρώτο χρησιμοποιείται για την αξιολόγηση της αξίας ενός REIT.
Πολλαπλές FFO
Ένα FFO Multiple είναι ο παράγοντας με τον οποίο το FFO ανά μετοχή καθορίζει την αξία της ιδιότητας. Το πολλαπλάσιο FFO αξιολογείται λαμβάνοντας την τιμή ανά μετοχή και διαιρώντας το με το FFO ανά μετοχή. Το πολλαπλό FFO βοηθά στη συμπλήρωση του FFO στην αποτίμηση ενός REIT. Και οι δύο χρησιμοποιούνται για τη μέτρηση της απόδοσης μιας επένδυσης.
Σχετικές αναγνώσεις
Το Finance είναι ο επίσημος πάροχος του Financial Modeling and Valuation Analyst (FMVA) ™ FMVA® Certification Συμμετάσχετε 350.600+ φοιτητές που εργάζονται για εταιρείες όπως το Amazon, το JP Morgan και το πρόγραμμα πιστοποίησης Ferrari, σχεδιασμένο για να μετατρέψει οποιονδήποτε σε παγκόσμιο επίπεδο οικονομικός αναλυτής.
Για να σας βοηθήσουμε να γίνετε οικονομικός αναλυτής παγκόσμιας κλάσης και να προωθήσετε την καριέρα σας στο μέγιστο των δυνατοτήτων σας, αυτοί οι πρόσθετοι πόροι θα είναι πολύ χρήσιμοι:
- Cap Rate (REIT) Cap Rate (REIT) Το ανώτατο όριο είναι μια οικονομική μέτρηση που χρησιμοποιείται από τους επενδυτές σε ακίνητα για να αναλύσει τις επενδύσεις σε ακίνητα και να προσδιορίσει το δυνητικό ποσοστό απόδοσης βάσει
- Πρόγραμμα κεφαλαίων από λειτουργίες Πρότυπο χρημάτων από πρότυπο εισόδημα) Τα κεφάλαια από πράξεις (FFO), είναι το πραγματικό ποσό των ταμειακών ροών που δημιουργούνται από την επιχείρηση
- Λειτουργικά έσοδα Λειτουργικά έσοδα Τα λειτουργικά έσοδα, που αναφέρονται επίσης ως λειτουργικά κέρδη ή Κέρδη πριν από τόκους και φόρους (EBIT), είναι το ποσό των εσόδων που απομένουν μετά την αφαίρεση των λειτουργικών άμεσων και έμμεσων δαπανών. Έξοδα από τόκους, έσοδα από τόκους και άλλες μη λειτουργικές πηγές εσόδων δεν λαμβάνονται υπόψη στον υπολογισμό των λειτουργικών εσόδων
- Ιδιωτικά REITs έναντι δημόσιων συναλλαγών REITs Ιδιωτικά REITs έναντι δημόσιων συναλλαγών REITs Ιδιωτικά REITs έναντι δημόσια REITs. Τα επενδυτικά καταπιστεύματα ακινήτων (REIT) μπορούν να ταξινομηθούν είτε σε ιδιωτικά είτε δημόσια, σε διαπραγμάτευση ή σε μη διαπραγμάτευση. Οι REITs επενδύουν συγκεκριμένα στον τομέα των ακινήτων και μισθώνουν και εισπράττουν έσοδα από ενοίκια στα επενδυμένα ακίνητα
