Η μέθοδος άμεσης κεφαλαιοποίησης λαμβάνεται λαμβάνοντας τα έσοδα που καταγράφονται με την πάροδο του χρόνου και διαιρώντας τα με τα αντίστοιχα ποσοστά κεφαλαιοποίησης που λαμβάνονται κατά την ίδια περίοδο. Το ανώτατο επιτόκιο επιτυγχάνεται διαιρώντας τα καθαρά λειτουργικά έσοδα Καθαρά λειτουργικά έσοδα (NOI) Τα καθαρά λειτουργικά έσοδα (NOI) είναι η αξία μιας ιδιοκτησίας που δημιουργεί έσοδα όταν αφαιρούνται τα συνολικά λειτουργικά έξοδα και οι ζημίες από κενά κτίρια περιουσιακά στοιχεία.
Η μέθοδος άμεσης κεφαλαιοποίησης δεν είναι κατάλληλη για τους ιδιοκτήτες καταστημάτων λόγω της υπερβολικής εξάρτησής του από τα έσοδα από το ακίνητο. Η αύξηση του ποσοστού ανώτατου ορίου Η τιμή του ανώτατου ορίου (REIT) είναι ένα χρηματοοικονομικό μέτρο που χρησιμοποιείται από τους επενδυτές σε ακίνητα για να αναλύσει τις επενδύσεις σε ακίνητα και να καθορίσει το δυνητικό ποσοστό απόδοσης που βασίζεται μειώνει σημαντικά την τιμή πηλίκου. Έτσι, μια μείωση στο ανώτατο όριο σημαίνει ότι η αγοραία αξία αυξάνεται για το ακίνητο. Ως εκ τούτου, η αγοραία αξία που θα καθοριστεί είναι έμμεσα ανάλογη με το ανώτατο όριο.
Από την άλλη πλευρά, το καθαρό λειτουργικό εισόδημα είναι ευθέως ανάλογο με την αγοραία αξία Εύλογη αξία αγοράς Η αύξηση του καθαρού λειτουργικού εισοδήματος (ΝΟΙ) οδηγεί σε σημαντική αύξηση της αγοραίας αξίας. Η μειωμένη αγοραία αξία σημαίνει ότι το ΝΟΙ είναι χαμηλό και απαιτεί στρατηγική αύξηση.
Γρήγορη περίληψη
- Η μέθοδος άμεσης κεφαλαιοποίησης είναι μια μέθοδος αξιολόγησης ακινήτων που βοηθά στη μετατροπή του εισοδήματος σε αξία.
- Η μέθοδος άμεσης κεφαλαιοποίησης επιτυγχάνεται διαιρώντας τα έσοδα που δημιουργούνται από το ακίνητο με το ανώτατο όριο.
- Σε αντίθεση με άλλες μεθόδους αξιολόγησης, η μέθοδος είναι εύκολη στη χρήση και ερμηνεία όταν υπάρχουν αρκετά δεδομένα με την πάροδο του χρόνου τόσο για το εισόδημα όσο και για το ανώτατο όριο.
Απόδοση κεφαλαίων έναντι άμεσης κεφαλαιοποίησης
Σε αντίθεση με την άμεση κεφαλαιοποίηση, η απόδοση κεφαλαίου βασίζεται σε μεγάλο βαθμό στα κεφάλαια από την ακίνητη περιουσία για αποτίμηση, ενώ η πρώτη βασίζεται εξ ολοκλήρου στο εισόδημα που παράγεται από το ακίνητο. Απόδοση τραπεζών κεφαλαιοποίησης στο γεγονός ότι η ακίνητη περιουσία ως επένδυση είναι ένας μακροπρόθεσμος στόχος, από τον οποίο ο επενδυτής θα πρέπει να αποκομίζει ατέλειωτα για μεγάλο χρονικό διάστημα στο μέλλον.
Συνήθως, αναμένεται ότι προς το μέλλον, το εισόδημα από μίσθωση ακινήτου θα αυξηθεί σταδιακά λόγω του προβλεπόμενου πληθωρισμού. Ο πληθωρισμός προκαλεί επίσης αύξηση του κόστους συντήρησης και επισκευών, ειδικά όταν το ακίνητο δεν συντηρήθηκε σωστά από τον προηγούμενο ιδιοκτήτη.
Το εισόδημα από μια ιδιοκτησία μπορεί να ποικίλει σε μελλοντικές περιόδους λόγω διαφόρων παραγόντων. Η μέθοδος κεφαλαιοποίησης αποδόσεων σκοπεύει να προβλέψει τις αναμενόμενες αλλαγές σε έναν επενδυτή. Το επιτυγχάνει λαμβάνοντας υπόψη όλους τους παράγοντες, όπως ο πληθωρισμός Ο πληθωρισμός είναι μια οικονομική έννοια που αναφέρεται σε αυξήσεις στο επίπεδο τιμών των αγαθών για μια καθορισμένη χρονική περίοδο. Η άνοδος του επιπέδου των τιμών σημαίνει ότι το νόμισμα σε μια δεδομένη οικονομία χάνει την αγοραστική του δύναμη (δηλ. Λιγότερα μπορούν να αγοραστούν με το ίδιο χρηματικό ποσό). , συντήρηση, κόστος και επισκευές, για να διασφαλιστεί ότι το ακίνητο είναι στην καλύτερη δυνατή μορφή.
Λόγω των μελλοντικών δυνατοτήτων του, οι μεσίτες, οι ρυθμιστικοί φορείς, οι εμπορικοί εκτιμητές, οι επενδυτές και το ευρύ κοινό βασίζονται σε μεγάλο βαθμό στη μέθοδο κεφαλαιοποίησης απόδοσης για την αποτίμηση ακινήτων. Ωστόσο, η μέθοδος λειτουργεί καλύτερα όταν χρησιμοποιείται παράλληλα με άλλες μεθόδους αποτίμησης για να έχετε τα καλύτερα αποτελέσματα.
Ποια είναι η καλύτερη μέθοδος αξιολόγησης;
Υπάρχουν πολλές μέθοδοι κεφαλαιοποίησης / αξιολόγησης που χρησιμοποιούνται συνήθως. Οι μέθοδοι αξιολόγησης ακολουθούν διαφορετικές προσεγγίσεις για την αποτίμηση ενός ακινήτου. Είναι όλα σε τακτική χρήση, είτε μεμονωμένα είτε συλλογικά από μεσίτες, εμπορικούς αξιολογητές ακινήτων, επενδυτές και το ευρύ κοινό.
Κατά τη διενέργεια αξιολόγησης ενός ακινήτου, δεν συνιστάται η χρήση μίας μεμονωμένης μεθόδου αξιολόγησης λόγω της μοναδικότητας των καταστάσεων στις εκτιμήσεις ακινήτων. Δύο ή περισσότερες μέθοδοι αποτίμησης θα πρέπει να χρησιμοποιούνται εναλλακτικά ή μεμονωμένα κατά τη διεξαγωγή αποτιμήσεων, αλλά οι πιο κατάλληλες μέθοδοι εξαρτώνται από τη συγκεκριμένη κατάσταση.
Οι μέθοδοι άμεσης και κεφαλαιοποίησης απόδοσης είναι οι δύο πιο δημοφιλείς μέθοδοι που χρησιμοποιούνται στην αποτίμηση ακινήτων. Ωστόσο, οι δύο μέθοδοι χρησιμοποιούνται σε διαφορετικές περιπτώσεις, ανάλογα με την κατάσταση. Για παράδειγμα, σε ακίνητα με ασταθείς εισοδηματικές ροές, η μέθοδος κεφαλαιοποίησης απόδοσης είναι η πλέον κατάλληλη. Η μέθοδος ανώτατου ορίου θα εξετάσει την πιθανή μελλοντική σταθερότητα του ακινήτου λαμβάνοντας υπόψη τα μελλοντικά κέρδη, δίνοντας έτσι μια καλύτερη εικόνα του δυναμικού ανάπτυξης του ακινήτου.
Οι λιγότερο σταθερές ιδιότητες παρέχουν περιορισμένα δεδομένα που μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την ανάλυση των κερδών τους, και ως εκ τούτου, η μέθοδος άμεσης κεφαλαιοποίησης είναι ακατάλληλη. Από την άλλη πλευρά, τα καθιερωμένα ακίνητα με σταθερά μηνιαία ή ετήσια κέρδη προσφέρουν επαρκή σημεία δεδομένων που μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την ανάλυση των κερδών τους. Ως εκ τούτου, η μέθοδος άμεσης κεφαλαιοποίησης προτιμάται περισσότερο σε τέτοιες περιπτώσεις.
Παράγοντες που πρέπει να λάβετε υπόψη κατά την αποτίμηση ακινήτων
Η αποτίμηση ακινήτων που προτίθεται να αποκτήσει ένας επενδυτής μπορεί να βοηθήσει έναν επενδυτή να καθορίσει εάν θα αποκτήσει το ακίνητο ή θα διακόψει το επενδυτικό σχέδιο. Οι επενδυτές πρέπει να επικεντρωθούν στην αναζήτηση των κρυφών παραγόντων που μπορεί να μην είναι εμφανείς κατά τη διάρκεια της αποτίμησης, αλλά μπορεί να εμφανιστούν στο μέλλον.
1. Οικονομικές δυσκολίες ή εκκρεμείς νομικές διαφορές ιδιοκτησίας
Ένας σημαντικός μισθωτής μπορεί να αντιμετωπίζει οικονομική κρίση, η οποία μπορεί να θέσει σε αμφιβολία την ικανότητα εκπλήρωσης των μηνιαίων υποχρεώσεων ενοικίασης. Το ακίνητο μπορεί επίσης να υπόκειται σε νομικές διαφορές ιδιοκτησίας που ενδέχεται να απαιτούν από την εταιρεία να προσλάβει δικηγόρους και να επιβαρυνθούν με επιπλέον νομικά έξοδα.
2. Πρότυπα κενών θέσεων
Ένας άλλος παράγοντας που μπορούν να λάβουν υπόψη οι επενδυτές κατά την αποτίμηση ακινήτων είναι τα μοτίβα κενών θέσεων, τα οποία μπορούν να εξηγήσουν τα πιθανά πρότυπα μελλοντικών κερδών. Εάν τα σχέδια κενών θέσεων συνεχίζουν να κυμαίνονται με την πάροδο του χρόνου, αυτό μπορεί να οφείλεται σε παράγοντες, όπως κακή συντήρηση του κτιρίου, συγκεκριμένα άβαφα τοίχοι, σπασμένα φωτιστικά, μπλοκαρισμένες γραμμές αποχέτευσης κ.λπ.
Οι κρυμμένοι παράγοντες μπορεί να φαίνονται ασήμαντοι στην αρχή, αλλά θα επηρεάσουν τη βιωσιμότητα του έργου στο μέλλον. Τα ζητήματα είναι συνήθως αόρατα στη μέθοδο αποτίμησης, όπως η μέθοδος άμεσης κεφαλαιοποίησης και οι επενδυτές θα πρέπει να προσπαθήσουν να διερευνήσουν τέτοια ζητήματα πριν λάβουν την τελική απόφαση για το αν θα επενδύσουν ή όχι.
Σχετικές αναγνώσεις
Η χρηματοδότηση είναι ο επίσημος πάροχος της παγκόσμιας πιστοποίησης Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ CBCA ™ Η πιστοποίηση Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ είναι ένα παγκόσμιο πρότυπο για πιστωτικούς αναλυτές που καλύπτει χρηματοδότηση, λογιστική, πιστωτική ανάλυση, ανάλυση ταμειακών ροών , μοντελοποίηση συμβολαίων, αποπληρωμή δανείων και άλλα. πρόγραμμα πιστοποίησης, σχεδιασμένο για να σας βοηθήσει να γίνετε οικονομικός αναλυτής παγκόσμιας κλάσης. Για να συνεχίσετε να προωθείτε την καριέρα σας, οι πρόσθετοι πόροι χρηματοδότησης παρακάτω θα είναι χρήσιμοι:
- Τρέχον εισόδημα (Επενδύσεις σε ακίνητα) Τρέχον εισόδημα (Επενδύσεις σε ακίνητα) Το τρέχον εισόδημα είναι μια επενδυτική στρατηγική που δίνει στους επενδυτές έκθεση σε σταθερές πληρωμές άνω του μέσου όρου. Η πιο κοινή τρέχουσα εστιασμένη στο εισόδημα
- Λειτουργική απαξίωση Λειτουργική απαξίωση (Real Estate) Στην ακίνητη περιουσία, η λειτουργική απαξίωση αναφέρεται στη μείωση της χρησιμότητας ενός αρχιτεκτονικού σχεδιασμού έτσι ώστε η αλλαγή του να ταιριάζει με το τρέχον πραγματικό
- Μοντέλο ανάπτυξης ακινήτων Μοντέλο ανάπτυξης ακινήτων Ένα μοντέλο ανάπτυξης ακινήτων αποτελείται συνήθως από δύο ενότητες: Σύνοψη Συμφωνίας και Μοντέλο Ταμειακών Ροών. Στην Περίληψη Συμφωνίας, όλες οι σημαντικές παραδοχές
- Κόστος αντικατάστασης Κόστος αντικατάστασης (Real Estate) Το κόστος αντικατάστασης αναφέρεται στην τιμή που θα κοστίσει για την αντικατάσταση ενός υπάρχοντος περιουσιακού στοιχείου με παρόμοιο περιουσιακό στοιχείο στην τρέχουσα τιμή αγοράς. Το εν λόγω στοιχείο
