Προσαρμοσμένα κεφάλαια από λειτουργίες - Επισκόπηση, Τρόπος υπολογισμού, Παράδειγμα

Το Adjusted Funds From Operations (AFFO) είναι ένα μέτρο της οικονομικής απόδοσης ενός REIT και χρησιμοποιείται ως εναλλακτική λύση του Funds From Operations (FFO) FFO - Funds From Operations Το FFO ή το Funds From Operations είναι ένα μέτρο της ταμειακής ροής που δημιουργείται από επιχειρηματικές δραστηριότητες που χρησιμοποιούνται συχνά από Real Estate Investment Trusts - REITS. Τα κεφάλαια από πράξεις (FFO) είναι το πραγματικό ποσό των ταμειακών ροών που δημιουργούνται από βασικές επιχειρηματικές δραστηριότητες. Οδηγός για FFO. Το AFFO είναι ένα ανώτερο μέτρο σε σύγκριση με το FFO, επειδή το πρώτο θεωρεί το κόστος συντήρησης του ακινήτου καθ 'όλη τη διάρκεια ζωής του. Η αξία του AFFO επιτυγχάνεται με την πραγματοποίηση προσαρμογών στο σχήμα του FFO για την αφαίρεση των επαναλαμβανόμενων δαπανών που απαιτούνται για τη διατήρηση της λειτουργίας του ακινήτου και τη δημιουργία εσόδων.

Προσαρμοσμένα κεφάλαια από λειτουργίες

Μια άλλη προσαρμογή που έγινε στο σχήμα FFO είναι η ευθυγράμμιση των ενοικίων, η οποία κατανέμει τα έξοδα ενοικίου καθ 'όλη τη διάρκεια ζωής του ακινήτου. Οι επενδυτές χρησιμοποιούν το AFFO ως καλύτερο δείκτη της ικανότητας του REIT να πληρώνει μερίσματα από τα καθαρά κέρδη του.

Περίληψη

  • Το Adjusted Funds From Operations (AFFO) είναι ένα μέτρο της οικονομικής απόδοσης ενός REIT και χρησιμοποιείται ως εναλλακτική λύση του Funds From Operations (FFO).
  • Υπολογίζεται πραγματοποιώντας προσαρμογές στην τιμή FFO για την αφαίρεση των κανονικοποιημένων επαναλαμβανόμενων δαπανών και τη χρήση ευθυγράμμισης ενοικίων.
  • Το AFFO χρησιμοποιείται από επενδυτές και αναλυτές για να προσδιορίσει την ικανότητα μιας εταιρείας να πληρώνει μερίσματα στους μετόχους στο μέλλον.

Τρόπος υπολογισμού προσαρμοσμένων κεφαλαίων από λειτουργίες

Κατά τον υπολογισμό του AFFO, το πρώτο βήμα είναι ο υπολογισμός των κεφαλαίων από πράξεις, οι οποίες μετρούν τις ταμειακές ροές από τις δραστηριότητες μίσθωσης της REIT. Το FFO εισήχθη αρχικά από την Εθνική Ένωση Επενδυτικών Επενδύσεων σε Ακίνητα (NAREIT) ως μέτρο των ταμειακών ροών που δημιουργούνται από τα REITs.

Το FFO λαμβάνεται αφαιρώντας τυχόν κέρδη από την πώληση ακινήτων από το καθαρό εισόδημα και προσθέτοντας πίσω το κόστος απόσβεσης και απόσβεσης. Η αξία των κερδών από την πώληση ακινήτων εξαιρείται από τον υπολογισμό του FFO επειδή οι συναλλαγές είναι γεγονότα ενός χρόνου που δεν επηρεάζουν το μελλοντικό κέρδος του REIT. Ο τύπος του FFO αναφέρεται παρακάτω:

FFO = Καθαρά έσοδα - Κέρδη από πωλήσεις υποκείμενων περιουσιακών στοιχείων + Απόσβεση + Απόσβεση

Μόλις ληφθεί η αξία του FFO, αφαιρούνται τυχόν κεφαλαιοποιημένες και αποσβεσμένες επαναλαμβανόμενες δαπάνες Οι δαπάνες περιλαμβάνουν κόστη που πραγματοποιούνται για τη συντήρηση των ακινήτων που ανήκουν στο REIT Real Estate Investment Trust (REIT) Ένα επενδυτικό trust real estate (REIT) είναι ένα επενδυτικό ταμείο ή ασφάλεια που επενδύει σε ακίνητα που δημιουργούν έσοδα Το αμοιβαίο κεφάλαιο λειτουργεί και ανήκει σε μια εταιρεία μετόχων που συνεισφέρουν χρήματα για επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα, όπως κτίρια γραφείων και διαμερισμάτων, αποθήκες, νοσοκομεία, εμπορικά κέντρα, φοιτητικές κατοικίες, ξενοδοχεία. Μερικά από αυτά τα κόστη περιλαμβάνουν έργα ζωγραφικής, αντικαταστάσεις στέγης, ανακατασκευή, βελτιώσεις μισθωτών κ.λπ. Μια άλλη προσαρμογή που έγινε στο FFO είναι η ευθεία επένδυση του ενοικίου, η οποία κατανέμει τα έξοδα ενοικίου και μίσθωσης ομοιόμορφα σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης.

Ο τύπος για AFFO δίνεται παρακάτω:

AFFO = FFO - Επαναλαμβανόμενες δαπάνες κεφαλαίου - Μισθώματα ευθείας γραμμής

Πρακτικό παράδειγμα AFFO

Κατά την τελευταία περίοδο αναφοράς, η ABC Limited ανέφερε καθαρό εισόδημα 2,5 εκατομμυρίων δολαρίων. Έγινε επίσης $ 100.000 και $ 150.000 με τη μορφή απόσβεσης και απόσβεσης Απόσβεση Η απόσβεση αναφέρεται στην πράξη αποπληρωμής ενός χρέους μέσω προγραμματισμένων, προκαθορισμένων μικρότερων πληρωμών. Σε σχεδόν κάθε τομέα όπου ισχύει ο όρος απόσβεσης, αυτές οι πληρωμές πραγματοποιούνται με τη μορφή κεφαλαίου και τόκου. Ο όρος σχετίζεται επίσης στενά με την έννοια της απόσβεσης. κόστος, αντίστοιχα, κατά τη διάρκεια της περιόδου. Η εταιρεία κέρδισε επίσης 500.000 $ από την πώληση δύο ακινήτων στο χαρτοφυλάκιό της. Επίσης, υπέστη ζημία 80.000 $ κατά την πώληση άλλου ακινήτου κατά την ίδια περίοδο.

Την ίδια περίοδο, η ABC Limited ανέφερε επίσης κατ 'ευθείαν μισθώματα 130.000 $ και επαναλαμβανόμενες κεφαλαιουχικές δαπάνες 200.000 $, οι οποίες πραγματοποιήθηκαν κατά την πραγματοποίηση επισκευών στεγών, αντικαταστάσεων HVAC, μοκέτας και άλλων διαρθρωτικών βελτιώσεων στα ακίνητα που κατέχει.

Χρησιμοποιώντας τις παραπάνω πληροφορίες, μπορούμε να υπολογίσουμε το AFFO ως εξής:

Βήμα 1: Υπολογίστε την τιμή του FFO.

FFO = 2.500.000 $ + 100.000 $ + 150.000 $ - (500.000 $ - 80.000 $)

FFO = 2.750.000 $ - 420.000 $

FFO = 2.330.000 $

Βήμα 2: Αφαιρέστε τις επαναλαμβανόμενες κεφαλαιουχικές δαπάνες και τα ευθεία μισθώματα από την αξία του FFO.

AFFO = FFO - Δαπάνες κεφαλαίου - Προσαρμογές μίσθωσης ευθείας γραμμής

AFFO = 2.330.000 $ - 200.000 $ - 130.000 $

AFFO = 2.000.000 $

FFO εναντίον AFFO

Σύμφωνα με το NAREIT, το FFO είναι το πιο κοινά αποδεκτό μέτρο της λειτουργικής απόδοσης ενός REIT. Είναι ίση με την αξία των καθαρών εσόδων συν την απόσβεση και απόσβεση του ακινήτου και αποκλείει τα κέρδη ή τις ζημίες από την πώληση ακινήτων που ανήκουν στο REIT. Το NAREIT παρέχει οδηγίες για το πώς οι REITs πρέπει να υπολογίζουν το FFO τους. Ωστόσο, χρησιμεύει μόνο ως συμπληρωματικός αριθμός, και οι εταιρείες μπορούν να χρησιμοποιούν διαφορετικούς τύπους FFO για την αναφορά πληροφοριών. Επίσης, το FFO έρχεται με αδυναμίες και το AFFO προσπαθεί να αντιμετωπίσει ορισμένες από τις ελλείψεις.

Το AFFO εισήχθη για την επίλυση ορισμένων από τις αδυναμίες του FFO και θεωρείται ένα καλύτερο μέτρο των υπολειμματικών ταμειακών ροών για τους μετόχους. Αφαιρεί το κόστος λειτουργίας του χαρτοφυλακίου ακινήτων από το FFO. Το κόστος που αφαιρείται είναι το κόστος που πρέπει να πληρώσει η εταιρεία για να διατηρήσει τη λειτουργία της επιχείρησης και τέτοια έξοδα δεν μπορούν να καταβληθούν στους μετόχους ως μερίσματα. Το κόστος περιλαμβάνει τις ομαλοποιημένες επαναλαμβανόμενες δαπάνες που κεφαλαιοποιούνται και αποσβένονται, καθώς και την ευθεία επένδυση των ενοικίων.

Η αξία του AFFO παρέχει στους επενδυτές μια σαφέστερη εικόνα της ικανότητας πληρωμής μερίσματος του REIT. Επίσης, σε αντίθεση με το FFO, το NAREIT δεν διαθέτει συγκεκριμένο ορισμό του AFFO και αυτό σημαίνει ότι οι REIT απολαμβάνουν μεγαλύτερη ευελιξία σχετικά με τις προσαρμογές που πρέπει να κάνουν στο FFO για να λάβουν την τελική τιμή AFFO.

Επιπρόσθετοι πόροι

Το Finance προσφέρει την πιστοποίηση Financial Modeling & Valuation Analyst (FMVA) ™ FMVA® Συμμετάσχετε 350.600+ μαθητές που εργάζονται σε εταιρείες όπως το Amazon, το JP Morgan και το πρόγραμμα πιστοποίησης Ferrari για όσους θέλουν να πάρουν την καριέρα τους στο επόμενο επίπεδο. Για να συνεχίσετε να μαθαίνετε και να προωθείτε την καριέρα σας, οι ακόλουθοι πόροι χρηματοδότησης θα είναι χρήσιμοι:

  • All Risks Yield (ARY) All Risks Yield (ARY) All Risks Yield (ARY) είναι μια συμβατική μέτρηση ακινήτων που χρησιμοποιεί ετήσια έσοδα από ενοίκια για τον προσδιορισμό της κεφαλαιακής αξίας μιας επένδυσης. Το ARY περιλαμβάνει τόσο μικτές όσο και καθαρές αποδόσεις. Η καθαρή απόδοση περιλαμβάνει την αφαίρεση ορισμένων εξόδων - αμοιβές επιθεωρητών, έξοδα διαχείρισης, επισκευές, λειτουργικά έξοδα - τα οποία δεν αφαιρούνται στην ακαθάριστη απόδοση.
  • Τύπος δωρεάν ταμειακών ροών Δωρεάν τύπος ταμειακών ροών (FCF) Ο τύπος FCF = Μετρητά από λειτουργίες - κεφαλαιουχικές δαπάνες. Το FCF αντιπροσωπεύει το ποσό των ταμειακών ροών που δημιουργούνται από μια επιχείρηση μετά την αφαίρεση του CapEx
  • Λειτουργικά έσοδα Λειτουργικά έσοδα Τα λειτουργικά έσοδα, που αναφέρονται επίσης ως λειτουργικά κέρδη ή Κέρδη πριν από τόκους και φόρους (EBIT), είναι το ποσό των εσόδων που απομένουν μετά την αφαίρεση των λειτουργικών άμεσων και έμμεσων δαπανών. Έξοδα από τόκους, έσοδα από τόκους και άλλες μη λειτουργικές πηγές εσόδων δεν λαμβάνονται υπόψη στον υπολογισμό των λειτουργικών εσόδων
  • Έξοδα ενοικίου Έξοδα ενοικίασης Τα έξοδα ενοικίασης αναφέρονται στο συνολικό κόστος χρήσης ενοικίου ακινήτου για κάθε περίοδο αναφοράς. Συνήθως είναι από τα μεγαλύτερα έξοδα που αναφέρουν οι εταιρείες. Μόνο δύο έξοδα είναι συνήθως μεγαλύτερα από τα έξοδα ενοικίασης: το κόστος πωληθέντων αγαθών (COGS) και το κόστος αποζημίωσης (μισθοί).

Πρόσφατες δημοσιεύσεις