Μοντέλο ανάπτυξης ακινήτων - Επισκόπηση, Οδηγός και Βήματα

Ένα μοντέλο ανάπτυξης ακινήτων αποτελείται συνήθως από δύο ενότητες: τη Σύνοψη Συμφωνίας και το Μοντέλο Ταμειακών Ροών. Στην Περίληψη Συμφωνίας, όλες οι σημαντικές παραδοχές - συμπεριλαμβανομένου του χρονοδιαγράμματος (που καθορίζει το χρονοδιάγραμμα), στατιστικά στοιχεία ακινήτων, κόστος ανάπτυξης, παραδοχές χρηματοδότησης και παραδοχές πωλήσεων - παρατίθενται και χρησιμοποιούνται για τον υπολογισμό της οικονομίας και της κερδοφορίας Δείκτης κερδοφορίας Ο δείκτης κερδοφορίας (PI ) μετρά την αναλογία μεταξύ της παρούσας αξίας των μελλοντικών ταμειακών ροών προς την αρχική επένδυση. Ο δείκτης είναι ένα χρήσιμο εργαλείο για την κατάταξη επενδυτικών έργων και την εμφάνιση της αξίας που δημιουργείται ανά μονάδα επένδυσης. Ο δείκτης κερδοφορίας είναι επίσης γνωστός ως λόγος επένδυσης κέρδους (PIR) ή λόγος επένδυσης αξίας (VIR). του σχεδίου.

Το Μοντέλο Ταμειακών Ροών ξεκινά με τη συσσώρευση εσόδων, μηνιαία έξοδα Λειτουργικός Προϋπολογισμός Ο λειτουργικός προϋπολογισμός αποτελείται από έσοδα και έξοδα για μια χρονική περίοδο, συνήθως ένα τέταρτο ή ένα έτος, τα οποία μια εταιρεία χρησιμοποιεί για να προγραμματίσει τις δραστηριότητές της. Κατεβάστε το δωρεάν πρότυπο Excel. Το πρότυπο μηνιαίου προϋπολογισμού έχει μια στήλη για κάθε μήνα και τα σύνολα είναι τα ετήσια στοιχεία πλήρους έτους, χρηματοδότηση και τελικά μοχλοί δωρεάν ταμειακές ροές, NPV (καθαρή παρούσα αξία), NPV Formula Ένας οδηγός για τον τύπο NPV στο Excel κατά την εκτέλεση χρηματοοικονομικής ανάλυσης . Είναι σημαντικό να κατανοήσουμε ακριβώς πώς λειτουργεί ο τύπος NPV στο Excel και τα μαθηματικά πίσω από αυτό. NPV = F / [(1 + r) ^ n] όπου, PV = παρούσα αξία, F = μελλοντική πληρωμή (ταμειακή ροή), r = προεξοφλητικό επιτόκιο, n = ο αριθμός περιόδων στο μέλλον και IRR (εσωτερικό ποσοστό απόδοσης ) του σχεδίου. Στις ακόλουθες ενότητες,θα περάσουμε από τα βασικά βήματα για την οικοδόμηση ενός καλά οργανωμένου μοντέλου ανάπτυξης ακινήτων.

Σύνοψη συμφωνίας

1. Προγραμματισμός και στατιστικά στοιχεία ιδιοκτησίας

Το πρώτο βήμα στη δημιουργία ενός μοντέλου ανάπτυξης ακινήτων είναι να συμπληρώσετε τις παραδοχές για τα στατιστικά στοιχεία του χρονοδιαγράμματος και των ακινήτων. Ακολουθεί μια λίστα αντικειμένων που πρέπει να συμπεριληφθούν:

Πρόγραμμα μοντέλου ανάπτυξης ακινήτων

2. Κόστος ανάπτυξης

Για το επόμενο βήμα στη δημιουργία ενός μοντέλου ανάπτυξης ακινήτων, θα εισαγάγουμε τις παραδοχές για το κόστος ανάπτυξης σε όρους συνολικού ποσού, κόστους ανά μονάδα και κόστους ανά τετραγωνικό πόδι. Το κόστος ανάπτυξης μπορεί να περιλαμβάνει το κόστος γης, το κόστος κατασκευής, την εξυπηρέτηση, το σκληρό και ήπιο ενδεχόμενο, το μάρκετινγκ κ.λπ. Χρησιμοποιώντας τα στατιστικά στοιχεία ακινήτων που συμπληρώθηκαν νωρίτερα, μπορούμε να υπολογίσουμε όλους αυτούς τους αριθμούς και να ολοκληρώσουμε την ενότητα κόστους ανάπτυξης. Το τμήμα θα πρέπει να μοιάζει με αυτό:

Μοντελοποίηση ακινήτων

Πηγή εικόνας: Μάθημα χρηματοοικονομικής μοντελοποίησης Real Estate.

3. Υποθέσεις πωλήσεων

Στις παραδοχές πωλήσεων, θα υπολογίσουμε τα συνολικά έσοδα από αυτό το έργο. Ας υποθέσουμε ότι η έρευνα αγοράς έχει γίνει και βασίζεται σε συγκρίσιμα, πιστεύουμε ότι 500 $ ανά τετραγωνικό πόδι είναι ένα ρεαλιστικό σημείο εκκίνησης για την τιμή πώλησης. Στη συνέχεια, θα το χρησιμοποιήσουμε ως οδηγός για έσοδα. Μετά τον υπολογισμό των πωλήσεων (σύνολο, $ / μονάδα, $ / SF), προμήθειες πωλήσεων (π.χ. 50%) και εγγύηση, μπορούμε να καταλάβουμε τα καθαρά έσοδα από αυτό το έργο.

4. Χρηματοδοτικές υποθέσεις

Για χρηματοδότηση, υπάρχουν τρεις κρίσιμες παραδοχές: ποσοστό δανείου προς κόστος, επιτόκιο και στεγαστικό δάνειο.

Πριν υπολογίσουμε το συνολικό ποσό δανείου, πρέπει να υπολογίσουμε το συνολικό ποσό κόστους ανάπτυξης. Δεδομένου ότι δεν έχουμε ακόμη υπολογίσει το κόστος τόκων, μπορούμε να συνδέσουμε το κελί με το μοντέλο ταμειακών ροών προς το παρόν και να αποκτήσουμε την αξία μόλις συμπληρωθεί το μοντέλο ταμειακών ροών. Οι προμήθειες είναι ίδιες με τις προμήθειες πωλήσεων στην ενότητα παραδοχών πωλήσεων. Το συνολικό κόστος ανάπτυξης μπορεί να υπολογιστεί ως:

  • Συνολικό κόστος ανάπτυξης = Κόστος γης + Κόστος ανάπτυξης + Άθροισμα τόκων και προμήθειες

Τώρα μπορούμε να συμπληρώσουμε τις υπόλοιπες παραδοχές χρηματοδότησης.

  • Το μέγιστο ποσό δανείου που αποκτήθηκε για αυτό το έργο = Συνολικό κόστος ανάπτυξης x Ποσοστό δανείου έως κόστος
  • Ποσό ιδίων κεφαλαίων = Συνολικό κόστος ανάπτυξης - Μέγιστο ποσό δανείου

Χρηματοδοτικές υποθέσεις στο μοντέλο ακινήτων

Πηγή εικόνας: Πρόγραμμα ανάπτυξης μοντέλων χρηματοδότησης Real Estate.

Τα παραπάνω σχήματα θα είναι οι παραδοχές από την ενότητα Περίληψη Συμφωνίας. Μόλις ολοκληρώσουμε το μοντέλο Cash Flow, θα επιστρέψουμε και θα ολοκληρώσουμε την ενότητα Development Pro Forma και θα προσθέσουμε ανάλυση ευαισθησίας.

Μοντέλο Ταμειακών Ροών

1. Αύξηση εσόδων

Το πρώτο βήμα για τον υπολογισμό των εσόδων είναι να μάθετε την απορρόφηση και το κλείσιμο του αρχοντικού. Η απορρόφηση είναι ο αριθμός των διαθέσιμων κατοικιών που πωλούνται κατά τη διάρκεια μιας δεδομένης χρονικής περιόδου, ενώ το κλείσιμο είναι ο αριθμός των κατοικιών που έκλεισαν μόλις ολοκληρωθεί η κατασκευή.

Τώρα μπορούμε να αυξήσουμε τα έσοδα χρησιμοποιώντας τις πληροφορίες απορρόφησης και κλεισίματος.

  • Πωλήσεις Townhomes = Τιμή πώλησης / μονάδα x Κλείσιμο Townhome
  • Προμήθειες πρώτου 50% (χρεώνονται όταν πωλούνται σπίτια) = - Απορρόφηση αρχοντικών x Τιμή πώλησης / μονάδα x (προμήθεια% / 2)
  • Δεύτερες προμήθειες 50% (χρεώνονται όταν τα σπίτια είναι κλειστά) = - Κλείσιμο οικίας x Τιμή πώλησης / μονάδα x (προμήθεια% / 2)
  • Εγγύηση = - Κόστος εγγύησης / Μονάδα x Κλείσιμο οικίας
  • Συνολικά καθαρά έσοδα = SUM (Πωλήσεις Townhome + 50% Προμήθειες + 50% Προμήθειες + Εγγύηση)

(* Σημειώστε ότι οι προμήθειες και η εγγύηση είναι σε αρνητικά ποσά.)

2. Έξοδα

Τώρα θα μάθουμε τα έξοδα ανάπτυξης, τα οποία περιλαμβάνουν το κόστος απόκτησης γης, τις δαπάνες πριν από την κατασκευή και τις δαπάνες κατασκευής. Οι αριθμοί μπορούν να βρεθούν στην ενότητα ανάληψης κόστους ανάπτυξης από τη σύνοψη συμφωνίας.

  • Κόστος κτήσης γης = κόστος γης
  • Προκαταρκτικές δαπάνες = Προκατασκευές ($ / μήνα)
  • Δαπάνες κατασκευής = (Κόστος ανάπτυξης - Προκατασκευές) / Όχι. μηνών κατασκευής
  • Συνολικό κόστος ανάπτυξης = SUM (Κόστος κτήσης γης + Προκατασκευές + Κατασκευές)

3. Κόστος για χρηματοδότηση και έσοδα για αποπληρωμή κεφαλαίου

Το κόστος χρηματοδότησης είναι το έλλειμμα στις ταμειακές ροές του έργου που πρέπει να χρηματοδοτηθεί. Όταν τα συνολικά καθαρά έσοδα είναι μικρότερα από το συνολικό κόστος ανάπτυξης, υπάρχει μια αρνητική ταμειακή ροή που πρέπει να καλύψουμε. Όταν τα συνολικά καθαρά έσοδα γίνουν μεγαλύτερα από το συνολικό κόστος ανάπτυξης, θα υπάρξουν θετικά έσοδα που μπορούμε να χρησιμοποιήσουμε για την αποπληρωμή του δανεισμένου κεφαλαίου. Μπορούμε να χρησιμοποιήσουμε τους παρακάτω τύπους για να υπολογίσουμε τους δύο αριθμούς:

  • Κόστος προς χρηματοδότηση = IF ((Σύνολο καθαρών εσόδων - συνολικό κόστος ανάπτυξης)> 0, (Σύνολο καθαρών εσόδων - συνολικό κόστος ανάπτυξης), 0)
  • Έσοδα για αποπληρωμή κεφαλαίου = IF ((Συνολικά καθαρά έσοδα - Συνολικά έξοδα ανάπτυξης) <0, (Συνολικά καθαρά έσοδα - Συνολικά έξοδα ανάπτυξης), 0)

4. Χρηματοδότηση

Στη συνέχεια, υπολογίζουμε τα υπόλοιπα δανείων, τις αναλήψεις, τις αποπληρωμές και τους δεδουλευμένους τόκους. Ο παρακάτω πίνακας συνοψίζει τους υπολογισμούς για την πρώτη περίοδο και τις ακόλουθες περιόδους:

Χρηματοδότηση

Πρέπει επίσης να πραγματοποιήσουμε έναν γρήγορο έλεγχο υγιεινής για να διασφαλίσουμε ότι κανένα από τα υπόλοιπα δεν υπερβαίνει το μέγιστο ποσό δανείου.

5. Δωρεάν ταμειακές ροές και IRR

Μπορούμε τώρα να υπολογίσουμε τις ελεύθερες ταμειακές ροές και το IRR που προκύπτει από αυτό το έργο.

  • Ελεύθερη ταμειακή ροή με μοχλό = SUM (Κόστος για χρηματοδότηση, έσοδα προς κεφάλαιο αποπληρωμής, κληρώσεις δανείων, αποπληρωμές δανείου)

Το Equity Balance είναι απλώς το αθροιστικό FCF:

  • Το υπόλοιπο της πρώτης περιόδου = Ελεύθερη ταμειακή ροή με μοχλό
  • Υπόλοιπα περιόδου μετά = Προηγούμενο υπόλοιπο - Δωρεάν ταμειακές ροές με μοχλό

Τέλος, χρησιμοποιώντας τον τύπο XIRR, μπορούμε να υπολογίσουμε το Levered IRR για αυτό το έργο:

  • Μοχλός IRR = XIRR (Όλες οι ελεύθερες ταμειακές ροές με μοχλό, αντίστοιχη χρονική περίοδος)

Δωρεάν ταμειακή ροή και IRR σε μοντέλο ανάπτυξης ακινήτων

Πηγή εικόνας: Μάθημα χρηματοοικονομικής μοντελοποίησης Real Estate.

Περισσότεροι πόροι

Το Finance είναι ο επίσημος πάροχος του Financial Modeling and Valuation Analyst (FMVA) ™ FMVA® Certification Συμμετάσχετε 350.600+ φοιτητές που εργάζονται για εταιρείες όπως το Amazon, το JP Morgan και το πρόγραμμα πιστοποίησης Ferrari, σχεδιασμένο για να μετατρέψει οποιονδήποτε σε παγκόσμιο επίπεδο οικονομικός αναλυτής. Για να συνεχίσετε να μαθαίνετε και να αναπτύσσετε τις γνώσεις σας σχετικά με την οικονομική ανάλυση, συνιστούμε ανεπιφύλακτα τους πρόσθετους πόρους χρηματοδότησης παρακάτω:

  • Βέλτιστες πρακτικές χρηματοοικονομικής μοντελοποίησης Δωρεάν οδηγός χρηματοοικονομικής μοντελοποίησης Αυτός ο οδηγός χρηματοοικονομικής μοντελοποίησης καλύπτει συμβουλές και βέλτιστες πρακτικές του Excel σχετικά με παραδοχές, προγράμματα οδήγησης, προβλέψεις, σύνδεση των τριών καταστάσεων, ανάλυση DCF, περισσότερα
  • Θεμέλια χρηματοοικονομικής μοντελοποίησης ακινήτων Θεμέλια χρηματοοικονομικής μοντελοποίησης ακινήτων Μάθετε τα θεμέλια της χρηματοοικονομικής μοντελοποίησης ακινήτων σε αυτόν τον εισαγωγικό οδηγό για την οικοδόμηση ενός οικονομικού μοντέλου για ένα έργο ανάπτυξης ακινήτων.
  • Κοινοπραξία ακίνητης περιουσίας Κοινοπραξία ακίνητης περιουσίας Μια κοινοπραξία ακίνητων περιουσιών διαδραματίζει καθοριστικό ρόλο στην ανάπτυξη και χρηματοδότηση των περισσότερων μεγάλων έργων ακινήτων. Μια κοινή επιχείρηση είναι μια συμφωνία
  • Τύποι χρηματοοικονομικών μοντέλων Τύποι χρηματοοικονομικών μοντέλων Οι πιο συνηθισμένοι τύποι χρηματοοικονομικών μοντέλων περιλαμβάνουν: 3 μοντέλο δήλωσης, μοντέλο DCF, μοντέλο M&A, μοντέλο LBO, μοντέλο προϋπολογισμού. Ανακαλύψτε τους 10 καλύτερους τύπους

Πρόσφατες δημοσιεύσεις