Μια κοινή επιχείρηση ακινήτων (JV) είναι μια συμφωνία μεταξύ πολλών μερών για να συνεργαστούν και να συνδυάσουν πόρους για την ανάπτυξη ενός έργου ακινήτων. Τα περισσότερα μεγάλα έργα χρηματοδοτούνται και αναπτύσσονται ως αποτέλεσμα κοινοπραξιών ακινήτων. Οι ΚΕ επιτρέπουν στους διαχειριστές ακινήτων (άτομα με εκτενή εμπειρία στη διαχείριση έργων ακινήτων) να συνεργάζονται με παρόχους κεφαλαίων ακινήτων (οντότητες που μπορούν να προμηθεύουν κεφάλαια για ένα έργο ακινήτων).
Η βασική αρχή που διέπει μια Κοινοπραξία Real Estate μπορεί να επεξηγηθεί μέσω του ακόλουθου παραδείγματος. Η εταιρεία Χ διαθέτει οικόπεδο στην πόλη του Λος Άντζελες. Ωστόσο, η εταιρεία X εδρεύει στη Νέα Υόρκη. Ο Τζον γεννήθηκε στο Λος Άντζελες και μεγάλωσε εκεί. Επιπλέον, ο Τζον ζει δίπλα στο οικόπεδο. Η εταιρεία X θέλει να αναπτύξει τη γη και να χτίσει ένα μπλοκ γραφείων εκεί. Η εταιρεία X μπαίνει σε μια Κοινοπραξία με τον John όπου η εταιρεία X φροντίζει την πρωτεύουσα και ο John παρέχει την εμπειρία.
Το Corporate Finance Institute® προσφέρει ένα μάθημα χρηματοοικονομικής μοντελοποίησης ακινήτων, αν ψάχνετε για πρακτική εμπειρία σε μοντέλα ακινήτων!
Μάθετε περισσότερα στο μάθημα χρηματοοικονομικής μοντελοποίησης ακινήτων.
Οι διαφορετικοί παίκτες σε μια κοινοπραξία ακινήτων
Όπως προαναφέρθηκε, οι περισσότερες κοινοπραξίες ακινήτων αποτελούνται από δύο ξεχωριστά μέρη: το λειτουργικό μέλος και το μέλος κεφαλαίου. Το λειτουργικό μέλος είναι συνήθως ειδικός σε έργα ακινήτων και είναι υπεύθυνος για τις καθημερινές δραστηριότητες και διαχείριση του έργου ακινήτων. Ένα τυπικό λειτουργικό μέλος είναι συνήθως ένας πολύ έμπειρος επαγγελματίας από τον κλάδο των ακινήτων με την ικανότητα να δημιουργεί, να αποκτά, να διαχειρίζεται και να αναπτύσσει ένα έργο ακινήτων. Το μέλος κεφαλαίου χρηματοδοτεί συνήθως ένα μεγάλο μέρος του έργου ή ακόμη και ολόκληρο το έργο.
Σε μια Κοινοπραξία Real Estate, κάθε μέλος ευθύνεται για τα κέρδη και τις ζημίες που σχετίζονται με την κοινοπραξία. Ωστόσο, αυτή η ευθύνη εκτείνεται μόνο στο συγκεκριμένο έργο για το οποίο δημιουργήθηκε η κοινή επιχείρηση. Εκτός από αυτό, η κοινή επιχείρηση είναι ξεχωριστή από τα άλλα επιχειρηματικά συμφέροντα των μελών.
Αυτό καλύπτεται στο μάθημα χρηματοοικονομικής μοντελοποίησης ακινήτων της Finance.
Δομή μιας κοινοπραξίας ακινήτων
Στις περισσότερες περιπτώσεις, το λειτουργικό μέλος και το κύριο μέλος της κοινοπραξίας ακινήτων δημιούργησαν το έργο Real Estate ως ανεξάρτητη εταιρεία περιορισμένης ευθύνης (LLC). Τα μέρη υπογράφουν τη συμφωνία κοινοπραξίας, η οποία αναφέρει λεπτομερώς τους όρους της κοινοπραξίας. όπως ο στόχος του, η συνεισφορά του κεφαλαίου μέλους, ο τρόπος κατανομής των κερδών, η ανάθεση διαχειριστικών ευθυνών για το έργο, τα δικαιώματα ιδιοκτησίας του έργου κ.λπ.
Ωστόσο, μια κοινή επιχείρηση ακινήτων δεν περιορίζεται σε μια LLC. Corporations Corporation Μια εταιρεία είναι μια νομική οντότητα που δημιουργήθηκε από ιδιώτες, μετόχους ή μετόχους, με σκοπό τη λειτουργία για κέρδος. Επιτρέπεται στις εταιρείες να συνάπτουν συμβάσεις, να μηνύουν και να μηνύονται, να κατέχουν περιουσιακά στοιχεία, να αποδίδουν ομοσπονδιακούς και κρατικούς φόρους και να δανείζονται χρήματα από χρηματοπιστωτικά ιδρύματα. , οι συνεργασίες και πολλές άλλες επιχειρηματικές ρυθμίσεις μπορούν να χρησιμοποιηθούν για τη δημιουργία κοινής επιχείρησης. Η ακριβής δομή της ΚΕ καθορίζει τη σχέση μεταξύ του χειριστή και του παρόχου κεφαλαίου.
Βασικές πτυχές μιας σύμβασης Real Estate JV
Μια συμφωνία JV ακινήτων περιλαμβάνει τους ακόλουθους παράγοντες:
1. Διανομή κερδών:
Μια σημαντική διάκριση που πρέπει να γίνει κατά τη σύνταξη των όρων για μια κοινή επιχείρηση είναι πώς τα μέλη θα διανέμουν τα κέρδη που παράγονται από το έργο. Η αποζημίωση δεν μπορεί κατ 'ανάγκη να κατανέμεται εξίσου. Για παράδειγμα, πιο ενεργά μέλη ή μέλη που έχουν επενδύσει περισσότερα στο έργο μπορεί να αποζημιωθούν καλύτερα από τα παθητικά μέλη.
2. Εισφορά κεφαλαίου
Η συμφωνία JV πρέπει να προσδιορίσει το ακριβές ποσό της εισφοράς κεφαλαίου που αναμένεται από κάθε μέλος. Επιπλέον, πρέπει επίσης να καθορίσει πότε οφείλεται αυτό το κεφάλαιο Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης κεφαλαίου μπορεί να συμφωνήσει να συνεισφέρει το 25% του απαιτούμενου κεφαλαίου, αλλά μόνο εάν αυτή η συνεισφορά πραγματοποιείται στο τελευταίο στάδιο της διαδικασίας ανάπτυξης (τελευταία χρήματα σε).
3. Διαχείριση και έλεγχος
Η συμφωνία JV αναμένεται να προσδιορίσει λεπτομερώς την ακριβή δομή της JV και τις ευθύνες και των δύο μερών όσον αφορά τη διαχείριση του έργου Real Estate JV.
4. Μηχανισμός εξόδου
Είναι απαραίτητο για μια συμφωνία JV να αναφέρει λεπτομερώς πώς και πότε θα λήξει η JV. Συνήθως, είναι προς το συμφέρον και των δύο μερών να κάνουν τη διάλυση της ΚΕ όσο το δυνατόν πιο οικονομική (δηλαδή, αποφύγετε τις νομικές αμοιβές κ.λπ.). Επιπλέον, η συμφωνία ΚΕ πρέπει επίσης να απαριθμεί όλα τα γεγονότα που ενδέχεται να επιτρέψουν σε ένα ή και τα δύο μέρη να προκαλέσουν πρόωρη διάλυση της ΚΕ.
Μάθετε περισσότερα στο μάθημα χρηματοοικονομικής μοντελοποίησης ακινήτων.
Λόγοι για τη δημιουργία κοινοπραξιών
Οι συνεργάτες ανάπτυξης ακινήτων αναλαμβάνουν κοινοπραξίες για τους ακόλουθους λόγους:
1. Συμπληρώματα
Οι διαχειριστικοί εταίροι προσφέρουν εμπειρογνωμοσύνη στον κλάδο και αφιερώνουν χρόνο και προσπάθεια για τη διαχείριση του έργου, ενώ οι περιορισμένοι εταίροι παρέχουν το απαιτούμενο κεφάλαιο για τη χρηματοδότηση του έργου.
2. Κίνητρα
Η διαχείριση των συνεργατών συχνά παρέχει δυσανάλογες αποδόσεις για να τους παρακινήσει να εργαστεί σκληρά.
3. Δομές
Οι επενδυτές έχουν περιορισμένη προτίμηση και εκκαθάριση σε περίπτωση που τα περιουσιακά στοιχεία της εταιρικής σχέσης εκκαθαρίζονται.
Άλλες χρήσεις συμφωνιών JV
Μια συμφωνία κοινοπραξίας επιτρέπει επίσης στις επιχειρήσεις να συμμετέχουν σε επενδυτικά προγράμματα που κανονικά δεν θα μπορούσαν να συμμετάσχουν. Κατά κύριο λόγο, επιτρέπει σε μια εταιρεία (εγχώρια εταιρεία) να επενδύει σε έργα σε άλλες χώρες με τη σύναψη κοινοπραξίας με έναν τοπικό εταίρο. Σε αυτήν την περίπτωση, η εγχώρια εταιρεία μπορεί να είναι είτε ο συνεργαζόμενος συνεργάτης είτε ο κύριος συνεργάτης.
Πολλές χώρες επιβάλλουν περιορισμούς στους αλλοδαπούς που εισέρχονται στην εγχώρια αγορά ακινήτων. Σε τέτοιες περιπτώσεις, η σύναψη συμφωνίας κοινοπραξίας με εγχώρια εταιρεία είναι συχνά η μόνη οδός στη χώρα.
Σχετικές αναγνώσεις
Σας ευχαριστούμε που διαβάσατε τον οδηγό Finance για κοινοπραξίες ακινήτων. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τη χρηματοδότηση ακινήτων και επιχειρήσεων, ανατρέξτε στους ακόλουθους πόρους χρηματοδότησης:
- Εμπορικός μεσίτης ακινήτων Εμπορικός μεσίτης ακίνητων περιουσιών Ένας εμπορικός μεσίτης ακίνητων περιουσιών είναι ένας μεσάζων μεταξύ πωλητών και αγοραστών εμπορικών ακινήτων, που βοηθά τους πελάτες να πουλήσουν, να μισθώσουν ή να αγοράσουν εμπορικά ακίνητα. Ένας εμπορικός μεσίτης ακινήτων έχει την ελευθερία να εργάζεται είτε ως ανεξάρτητος πράκτορας, είτε ως μέλος μιας εμπορικής εταιρείας μεσιτικών ακινήτων.
- Θεμέλια χρηματοοικονομικής μοντελοποίησης ακινήτων Θεμέλια χρηματοοικονομικής μοντελοποίησης ακινήτων Μάθετε τα θεμέλια της χρηματοοικονομικής μοντελοποίησης ακινήτων σε αυτόν τον εισαγωγικό οδηγό για την οικοδόμηση ενός οικονομικού μοντέλου για ένα έργο ανάπτυξης ακινήτων.
- Ισολογισμός Ισολογισμός Ο ισολογισμός είναι μία από τις τρεις βασικές οικονομικές καταστάσεις. Αυτές οι καταστάσεις είναι βασικές τόσο για τη χρηματοοικονομική μοντελοποίηση όσο και για τη λογιστική. Ο ισολογισμός εμφανίζει το σύνολο των περιουσιακών στοιχείων της εταιρείας και τον τρόπο χρηματοδότησης αυτών των περιουσιακών στοιχείων, είτε μέσω χρέους είτε με ίδια κεφάλαια. Περιουσιακά στοιχεία = Υποχρεώσεις + Ίδια Κεφάλαια
- Απόκτηση περιουσιακών στοιχείων Απόκτηση περιουσιακών στοιχείων Η απόκτηση περιουσιακών στοιχείων είναι η αγορά μιας εταιρείας αγοράζοντας τα περιουσιακά της στοιχεία αντί της μετοχής της. Στις περισσότερες δικαιοδοσίες, η απόκτηση περιουσιακών στοιχείων συνήθως περιλαμβάνει επίσης την ανάληψη ορισμένων υποχρεώσεων. Ωστόσο, επειδή τα μέρη μπορούν να διαπραγματευτούν ποια περιουσιακά στοιχεία θα αποκτήσουν και ποιες υποχρεώσεις θα αναληφθούν, η συναλλαγή μπορεί να είναι πολύ πιο ευέλικτη
